路線価 (2023) 新潟県新潟市秋葉区新津本町2-2938-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市秋葉区新潟県新潟市秋葉区新津本町２丁目２９３８番１外
価格時点	2023 年
駅名	新津駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3,790万 円 (727 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万2,573 円 1平米 5万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	3,790万 円 (727 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万2,573 円／坪 1平米 5万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は秋葉区の商業地域乃至は商住混在地域。需要者は小売飲食、各種サービス業を営む個人又は法人である。新津地区では新津駅前に商店街が形成されているが、近年は郊外のバイパス周辺にショッピングセンター、スーパー、量販店等が相次ぎ出店し商業地は分散化が進んでいる。店舗・地域間の競争が激化するなか集客力等を反映し地価動向にはバラツキが見られる。商業地の取引は少なく、取引価格もまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は秋葉区内の既成商業地を中心とした商業地のほか、店舗介在の混在地を含む。主要な需要者は地元を中心とした店舗経営者であるが、個人消費の不振や、店舗経営者、地域住民の高齢化、商業地の広域化に伴う顧客の流出等により、需要は低迷している。画地規模にばらつきが見られるなど個別性が強いほか、取引自体が少ないため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 空き物件等も多く見られる商業地域であり、市場性ある収益用建物を想定することが困難なため収益価格の試算は断念した。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したもので、実証的で信頼性は高いものと思料する。自用目的の取引が支配的な地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、一般的要因の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商業地であるが、収益価格については、自己所有の店舗が主であり、賃貸借の慣行がほとんど見られず、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法は非適用とした。一方、近年の商業地取引の事情から、事例収集の範囲をやや拡大して求めたものの、比準価格については各種要因比較も適切で、主たる需要者の行動にも合致し、信頼性が高いと判断。以上より比準価格を採用し、他の公示地との価格の均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新津駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	219.9 坪 (727 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ中心商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市秋葉区新潟県新潟市秋葉区新津本町２丁目２９３８番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	45 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	35 m
面積	730 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	新津地区中心部の新津本町通り沿いに形成されたアーケード商店街
街路	１６．５ｍ市道、二方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新津中心街の一角を占める商業地域であるが、空き物件や閉鎖店舗等も多く見られるなど商況は停滞的であり、今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。なお、物価上昇等の影響には留意を要する。 (2)銀行等が建ち並ぶ新津地区を代表する中心商業地で、今後も現状のまま推移していく地域と予測されるが、周辺住民の高齢化と店舗の郊外化により、商業地としては勢いを失い、地価はいぜん下落基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万2,573 円 1平米 5万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万2,573 円 1平米 5万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万2,573円 1平米 5万2,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万2,573円 1平米 5万2,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)秋葉区の人口は微減、世帯数は増加傾向。新型コロナウイルス感染症の影響は総じて緩和傾向にあるが、物価上昇等を背景に経済の先行きは不透明。 (2)秋葉区の人口は微減傾向にとどまり、土地取引件数も、低金利政策の継続等を受けて前年より大きな変動はない。
地域要因
(1)郊外大型店への顧客流出、既存事業者の高齢化等を背景に地域内には空き店舗や閉鎖店舗も目立つなど商業需要の減退が続いている。 (2)かつての中心商店街であるが、空店舗も目につき、背後住宅地の住民の高齢化も目立つ。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公５５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区新津本町２丁目２９３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,554 円／平米 16万520 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,771 円／平米 14万8,013 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,303 円／平米 17万2,914 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,300 円／平米 17万2,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公６４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区新津本町２丁目２９３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,856 円／平米 14万4,988 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,549 円／平米 14万3,973 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,659 円／平米 17万4,091 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,700 円／平米 17万4,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調５５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区新津本町２丁目２９３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,108 円／平米 13万5,903 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,062 円／平米 17万5,423 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,062 円／平米 17万5,423 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調５５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区新津本町２丁目２９３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,526 円／平米 14万3,897 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,331 円／平米 13万9,946 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,940 円／平米 17万1,714 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調４９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区新津本町２丁目２９３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,519 円／平米 4万8,000 円／坪
推定価格 平米 坪	4万290 円／平米 13万3,199 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,390 円／平米 16万9,895 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情