路線価 (2023) 新潟県新潟市西区新中浜4-3-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市西区新潟県新潟市西区新中浜４丁目３番８
価格時点	2023 年
駅名	内野西が丘駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	707万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,890 円 1平米 2万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	705万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,560 円／坪 1平米 2万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西区における新川より以西の住宅地域一円。需要者の中心は、市内に居住する一次取得者で、周辺市町村からの流入も見られる。区画整然としている当該住宅地の需要は比較的堅調に推移している。取引の中心価格帯は、土地は６００～８００万円程度、新築戸建物件で２０００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は、西区西部の住宅地域一円。需要者の中心は、新潟市内に居住する一次取得者であり、周辺市町村からの流入も見られる。当該地域は街路条件が良好であり、内野西が丘駅へのアクセスも比較的容易であるため、住宅地としての需要は堅調であり、不動産取引も活発に行われている。取引の中心価格帯は、土地は６００～８００万円程度、新築戸建物件で２０００万円程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 在来地主による節税等を目的としたアパート等も見られるが、事業収支の観点から賃貸住宅を想定することが非現実的であることから、収益還元法は断念した。従って、本件においては、自己居住目的で取引する市場参加者が重視するであろう比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 地域周辺には在来地主によるアパート等も見られるが、自用の土地建物を主とする地域であり、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益還元法は適用できない。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	内野西が丘駅西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	75.3 坪 (249 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い郊外の区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市西区新潟県新潟市西区新中浜４丁目３番８
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	19.5 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街地郊外の区画整然とした住宅地域
街路	基準方位　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新潟市西区の郊外の住宅地域で、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価は景気や不動産市況を反映して横ばいからやや上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)新潟市西区郊外の住宅地域で、今後も現在の用途を維持するものと予測する。居住環境が良好な区画整然とした住宅地域であるため、地価は安定的に推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万3,890 円 1平米 2万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万3,560 円 1平米 2万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 9万2,899円 1平米 2万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 9万2,899円 1平米 2万8,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西区の人口は減少、世帯数は増加傾向にある。土地取引件数は前年並で推移しており農村部の取引は全般に停滞気味である。 (2)新潟市西区の人口は微減基調となっている。新設住宅着工戸数は前年並または微減となっている。
地域要因
(1)郊外の住宅地域であるが、区画整然として住環境も良いことから、一定の需要が見込まれ安定的に推移している。 (2)区画整然とした住宅地域において需要は安定的であり、今後も同様に推移するものと思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調６１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区新中浜４丁目３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,846 円／平米 9万2,059 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,218 円／平米 10万3,207 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,873 円／平米 9万2,148 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調６１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区新中浜４丁目３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,275 円／平米 11万7 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,379 円／平米 10万7,045 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,156 円／平米 9万3,084 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区新中浜４丁目３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,241 円／平米 9万59 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,070 円／平米 12万9,165 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,256 円／平米 10万3,332 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公８４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区新中浜４丁目３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,562 円／平米 11万4,262 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,797 円／平米 12万8,263 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,739 円／平米 9万5,011 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情