路線価 (2023) 新潟県新潟市西区小新西1-1080-102 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市西区新潟県新潟市西区小新西１丁目１０８０番１０２
価格時点	2023 年
駅名	小針駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,417 円 1平米 5万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,417 円／坪 1平米 5万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小針地区南側を中心に新潟西バイパス付近に位置する住宅地域一円。需要者の中心は、新潟市内居住者であるが、圏外からの転入も認められる。西区では近年、小新・亀貝等の郊外で土地区画整理事業が行われ、これら地内に開店した商業施設にも近いことから生活利便性は向上している。土地は総額で１０００万円前後、新築戸建で２５００～３０００万円程度が不動産取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、新潟市西区の住宅地域であり、小針地区南側、新潟西バイパス付近に位置する住宅地域との代替競争関係が強い。需要者は、新潟市在住の個人が中心であり、圏域外からの転入者も見られる。比較的利便性が高く周辺の新興住宅地域との比較における割安感もある地域であるが、地価を押し上げる程の力強さは見られない。土地は１０００万円前後、新築戸建物件は３０００万円前後の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には賃貸物件も見られるが、画地規模が小さく、投資採算性に見合う賃貸物件の想定が難しいため収益価格は求められなかった。一方、類似性の認められる取引事例を採用し、規範性の高い取引事例を中心に導き出された比準価格は信頼性が高いといえる。地域においては自己使用目的で取引されるのが一般的で、取引価格の水準を指標に価格が決定されると認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己使用目的の取引が中心の既成住宅地域であり、また、画地規模の制約等から経済合理性に適う賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法を非適用とした。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、補修正や要因比較も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判断される。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小針駅南方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	55.7 坪 (184 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	周囲に大型店等が立地する一般住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市西区新潟県新潟市西区小新西１丁目１０８０番１０２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	20 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	17 m
面積	185 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	周辺で土地区画整理事業が行われ、商業施設の集積も進む住宅地
街路	基準方位　北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小新地区外縁部の既存住宅地域で、今後も同様の環境を維持するものと予測する。生活施設の整備が進んでいることから、地価は安定的に推移するものと予想する。 (2)既に熟成した住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測する。やや街路条件が劣るが、比較的利便性の高い地域であるため、地価は安定的に推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万1,417 円 1平米 5万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万1,417 円 1平米 5万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万1,417円 1平米 5万7,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万1,417円 1平米 5万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万1,417円 1平米 5万7,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万1,417円 1平米 5万7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西区の人口は微減で、世帯数は微増傾向にある。県内経済は新型コロナウイルスの影響により、一部で厳しい状況だが、持ち直しの動きが見られる。 (2)西区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある。土地取引件数は前年比で増加傾向、新設住宅着工戸数は前年比でやや増加傾向にある。
地域要因
(1)道路状況の劣る住宅地の相対的地位は低下しているが、小新・亀貝の商業施設へのアクセスも良く生活利便性は向上しており、地価は安定している。 (2)やや街路条件の劣る既成住宅地域であるが、最寄りの土地区画整理事業が完了し、店舗の集積が進んでいることから、利便性は向上している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)接面街路が西側のため、日照・通風等の快適性が若干優っている。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調５５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区小新西１丁目１０８０番１０２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,648 円／平米 26万10 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,041 円／平米 26万1,310 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,074 円／平米 19万5,299 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区小新西１丁目１０８０番１０２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,791 円／平米 17万7,833 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,485 円／平米 17万3,515 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,375 円／平米 18万6,376 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,900 円／平米 18万8,111 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区小新西１丁目１０８０番１０２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,565 円／平米 15万638 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,956 円／平米 18万8,297 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,242 円／平米 18万9,242 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,800 円／平米 19万1,087 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調５５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区小新西１丁目１０８０番１０２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,035 円／平米 22万1,618 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,485 円／平米 25万6,165 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,766 円／平米 18万7,668 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,300 円／平米 18万9,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公３２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区小新西１丁目１０８０番１０２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万2,934 円／平米 17万5,000 円／坪
推定価格 平米 坪	5万716 円／平米 16万7,667 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,501 円／平米 19万98 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情