路線価 (2023) 新潟県新潟市西区寺地字大仙坊580-39 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市西区新潟県新潟市西区寺地字大仙坊５８０番３９
価格時点	2023 年
駅名	小針駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,229 円 1平米 6万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,898 円／坪 1平米 6万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新潟市西区の黒埼地区やその周辺部の住宅地域一円。需要者は西区在住者を中心に、周辺市区町村からの転入者も見られる。街路条件に劣る既成住宅地域への選好性は弱いが、区画整理事業によって形成された分譲地と比較すると割安感もあって、宅地需要は総じて底堅く推移している。土地については１２００万円前後で、新築の戸建は２７００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は信濃川及び関屋分水路以西の寺地、小新地区を中心とする住宅地域。需要者は新潟市内に居住する一次取得者が中心である。需給バランスが大きく崩れるような大規模な宅地供給はなく需給は比較的安定しているが、利便性・住環境による選別化が進むなか、これら要因を反映して地価動向にはバラツキが見られる。土地は１０００万円前後、新築戸建は総額で２５００万円程度の物件が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパートも散見されるが、行政条件の制約や道路状況もやや劣ることから、経済合理性にかなう共同住宅の想定が困難であるため収益還元法は非適用とした。比準価格は、近くの価格牽連性が認められる事例を中心に、比較考量して求めたものであり、市場実態を反映した実証的価格として充分な規範性が認められる。よって取引の指標として一般的に認められる比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を主体とする住宅地域であり、市場性のある賃貸住宅の想定が困難なため収益価格の試算は断念した。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したもので、実証的で信頼性は高いものと思料する。居住の快適性、利便性を重視して価格が形成されている地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小針駅南東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市西区新潟県新潟市西区寺地字大仙坊５８０番３９
標準地の範囲
東	110 m
西	90 m
南	100 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	寺地団地内の既存住宅地。
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)開発時期の古い住宅団地であり、街路や環境等で隣接の住宅地域等と比べると見劣りするが、接近条件は優れている。今後も現在の地域環境が維持され、地価もほぼ安定的に推移するものと予測される。 (2)ほぼ熟成した住宅地域であり、今後も現状維持程度で推移するものと予測する。最近では敷地分割による高単価の取引も比較的多く、当面地価は堅調に推移すると予測されるが、物価上昇等の影響には留意を要する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万4,229 円 1平米 6万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万3,898 円 1平米 6万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万4,229円 1平米 6万4,800円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 21万2,906円 1平米 6万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万3,898円 1平米 6万4,700円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 21万2,906円 1平米 6万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西区の人口は微減で、世帯数は微増傾向にある。県内経済は新型コロナウイルスの影響により、一部で厳しい状況だが、持ち直しの動きが見られる。 (2)西区の人口は微減、世帯数は増加傾向。新型コロナウイルス感染症の影響は総じて緩和傾向にあるが、物価上昇等を背景に経済の先行きは不透明。
地域要因
(1)道路の配置状況が劣ることからやや競争力は劣るが、反面、周辺の区画整理地との比較において割安感があり、宅地需要は安定して推移している。 (2)比較的古い開発に係る住宅地域であるが、周辺には大型店が存するなど利便性が良く、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公５５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区寺地字大仙坊５８０番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,661 円／平米 17万791 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,277 円／平米 20万9,194 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,234 円／平米 21万5,664 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,200 円／平米 22万2,163 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公５５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区寺地字大仙坊５８０番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,973 円／平米 18万8,353 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,767 円／平米 20万4,202 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,767 円／平米 20万4,202 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,600 円／平米 21万262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公５５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区寺地字大仙坊５８０番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,805 円／平米 20万7,633 円／坪
推定価格 平米 坪	6万510 円／平米 20万46 円／坪
標準価格 平米 坪	6万510 円／平米 20万46 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,300 円／平米 20万5,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公５５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区寺地字大仙坊５８０番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,745 円／平米 14万4,621 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,460 円／平米 21万3,105 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,822 円／平米 21万996 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,700 円／平米 21万7,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情