路線価 (2023) 新潟県新潟市西区神山字屋敷添126-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市西区新潟県新潟市西区神山字屋敷添１２６番５外
価格時点	2023 年
駅名	越後赤塚駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	588万 円 (612 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,738 円 1平米 9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	588万 円 (612 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,738 円／坪 1平米 9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西区郊外の市街化調整区域内に存する農家住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人が中心で、他圏域からの転入はほとんど見られない。需要・供給共に少なく、取引の市場も限定的である。依然として地価下落基調を続けている地域も見られるが、底値感も見られる状況になりつつある。取引が少なく、需要の中心となる価格帯は見いだしにくい状況である。 (2) 同一需給圏は、西区郊外の市街化調整区域に属する農家住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人が中心であり、域外からの転入者は少ない。居住者は高齢化が進行しており、需要・供給ともに少なく、取引市場は限定的である。また、地価水準は弱含みで推移しており、農村宅地の取引は少ないため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸物件は皆無で賃貸市場もないことから収益価格は求めなかった。農村集落の取引事例が少ないことから、広域的に収集した。土地柄を考量して比較検討して求めていることから説得力が認められる。従って、比準価格を基に、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 農家住宅地域であり、土地取引は自用目的が主である。周辺に賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立していないことから収益還元法は適用できない。比準価格は、地域的特性の類似した取引事例を採用して判定したものであり、市場性を反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	越後赤塚駅北西方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	185.1 坪 (612 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ県道背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市西区新潟県新潟市西区神山字屋敷添１２６番５外
標準地の範囲
東	200 m
西	300 m
南	120 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	40 m
面積	600 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	街路がやや狭隘な平野部の農家集落
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新潟市西区の郊外に農家住宅が建ち並ぶ既存の農村集落で、今後も同様の状況で推移するものと予測する。少子高齢化や農業従事者の減少などから、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)農家住宅が建ち並ぶ農村集落で、特に地域要因に変動はなく、今後も現在の用途・環境が維持されるものと予測する。少子高齢化や農業従事者の減少などから、地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万1,738 円 1平米 9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万1,738 円 1平米 9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万1,738円 1平米 9,600円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 3万1,804円 1平米 9,620円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万1,738円 1平米 9,600円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 3万1,804円 1平米 9,620円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西区の人口は減少、世帯数は増加傾向にある。土地取引件数は前年並で推移しており農村部の取引は全般に停滞気味である。 (2)新潟市西区の人口は微減基調となっている。新設住宅着工戸数は前年並または微減となっている。
地域要因
(1)農家集落地域で、地域住民の高齢化や若年層の農業離れなどにより土地需要は弱含みの状態である。 (2)地域住民の高齢化、若年層の農業離れなどにより土地需要は弱含みの状態である。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公８４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区神山字屋敷添１２６番５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,050 円／平米 2万1 円／坪
推定価格 平米 坪	9,810 円／平米 3万2,432 円／坪
標準価格 平米 坪	9,618 円／平米 3万1,797 円／坪
査定価格 平米 坪	9,620 円／平米 3万1,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公６１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区神山字屋敷添１２６番５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,174 円／平米 7万6,613 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,720 円／平米 7万5,112 円／坪
標準価格 平米 坪	1万304 円／平米 3万4,065 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公６５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区神山字屋敷添１２６番５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,454 円／平米 1万4,725 円／坪
推定価格 平米 坪	6,226 円／平米 2万583 円／坪
標準価格 平米 坪	5,645 円／平米 1万8,662 円／坪
査定価格 平米 坪	5,650 円／平米 1万8,679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公８４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区神山字屋敷添１２６番５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,099 円／平米 3万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,979 円／平米 3万9,603 円／坪
標準価格 平米 坪	9,916 円／平米 3万2,782 円／坪
査定価格 平米 坪	9,920 円／平米 3万2,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情