路線価 (2023) 新潟県新潟市西区小針上山2107-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市西区新潟県新潟市西区小針上山２１０７番４外
価格時点	2023 年
駅名	小針駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5,730万 円 (747 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万3,570 円 1平米 7万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	5,730万 円 (747 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万3,570 円／坪 1平米 7万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西区における幹線道路沿いの路線商業地域。需要は、自己使用目的の法人や個人が中心である。郊外の幹線道路沿線やＩＣ周辺に大型店やショッピングセンターが進出し商業核は分散しており、商業地間の競争は激化しているが、景気回復傾向や背後の住宅地の需要が底堅いことから、需給関係は概ね均衡している。取引価格のバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯は把握できない状況である。 (2) 同一需給圏は、新潟市西区の路線商業地域及び幹線道路沿いの商住混在地域一円。需要者は、県内外で事業を展開する法人や個人事業者が中心である。西区では新興の商業地域が相次いで形成されており、既存商業地域の繁華性は全般に減退傾向にあるが、公示地周辺は小針駅に近く学習塾や金融機関としての利用が多く、値頃感もあることから一定程度の需要が認められる。取引される価格帯は地域や規模によって様々であり、中心価格帯の判定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、地域特性の類似した事例より適切に比較検討し、求められた価格も収束しており信頼性は高いといえる。近隣地域は商業地域であるため収益性が考慮されるものの、当該地域においては自己使用目的の取引が多く、投資採算性や収益性で土地価格が決定されるには至っていないと思量する。従って、周辺における取引価格が指標となって土地価格を形成する実態があることから比準価格を標準に、収益価格を参考にして鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用建物による営業が大半を占める地域であり、取引も自己使用目的が多く、投資採算性や収益性を前提とした価格形成が行われる地域ではないことから、収益価格は低位に試算された。一方で、比準価格は現実の取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、補修正や要因比較も適切な範囲で行われていることから、相対的規範性が高いと判断される。したがって、規範性の劣る収益価格を参考に留め、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小針駅北方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	226 坪 (747 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、銀行等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市西区新潟県新潟市西区小針上山２１０７番４外
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	60 m
北	85 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	35 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	西大通り沿いで小針十字路付近の路線商業地域
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の新興商業地域や並走する主要幹線との競合により閉鎖店舗も見られるが、場所的優位性から学習塾等が進出している。背後住宅地との価格差が縮まり底値にあり、地価は安定的に推移するものと予測される。 (2)西区の既成商業地域で繁華性は減退傾向にあるが、場所的優位性から学習塾等の進出が見られることから、当面は現在の地域環境が維持されると予測する。地価は下振れを含みながらも安定的に推移すると予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万3,570 円 1平米 7万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万7,868円 1平米 7万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 25万3,570円 1平米 7万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万3,570円 1平米 7万6,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 25万3,570円 1平米 7万6,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直しつつあるが、店舗・地域間の競争激化により既存商業地を取り巻く環境は厳しく、商業用地への需要は一部回復に留まっている。 (2)西区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある。県内景気は資源価格の上昇や新型コロナの影響により持ち直しの動きが鈍化している。
地域要因
(1)大堀幹線や郊外の大型店への顧客流出により、商況は停滞気味であるが、地価が背後の住宅地並な底値感から、土地需要も認められる。 (2)大堀幹線沿いや郊外大型店への顧客流出により、商況は停滞気味であるが、既に値頃感のある価格水準となっているため、需給は概ね均衡している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内における標準的な画地であり、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区小針上山２１０７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,229 円／平米 21万5,647 円／坪
推定価格 平米 坪	7万901 円／平米 23万4,399 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,983 円／平米 25万4,506 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,000 円／平米 25万4,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調５５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区小針上山２１０７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,134 円／平米 24万8,393 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,134 円／平米 24万8,393 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,458 円／平米 25万6,076 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,500 円／平米 25万6,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公６１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区小針上山２１０７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万747 円／平米 30万10 円／坪
推定価格 平米 坪	9万747 円／平米 30万10 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,910 円／平米 26万876 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,900 円／平米 26万843 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公７４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区小針上山２１０７番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,094 円／平米 36万665 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,312 円／平米 36万1,385 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,869 円／平米 26万741 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,900 円／平米 26万843 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情