路線価 (2023) 新潟県新潟市西区小針4-730-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市西区新潟県新潟市西区小針４丁目７３０番５外
価格時点	2023 年
駅名	小針駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	7,900万 円 (872 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万9,524 円 1平米 9万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	7,900万 円 (872 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万9,524 円／坪 1平米 9万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西区の商業地域乃至は商住混在地域、需要者は小売・飲食、各種サービス業を営む事業者が中心である。西区では近年、新潟西バイパス周辺や郊外の幹線道路沿いにショッピングセンター、スーパー、量販店等が相次ぎ出店し、商業地は分散化の傾向にある。店舗間・地域間の競争も激化しており、集客力等を反映して地価動向にはバラツキが見られる。商業地の取引は少なく、取引価格もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、新潟市西区の路線商業地域及び幹線道路沿いの商住混在地域一円。需要者は、県内外で事業を展開する法人や個人事業者が中心である。西区においては郊外の幹線道路沿いやＩＣ周辺で相次いで新興の商業地域が形成されているが、大堀幹線沿いは依然として中心的な路線商業地域としての地位と繁華性を有しているため、宅地需要は安定的である。取引される価格帯は地域や規模によって様々であり、中心価格帯の判定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性を有する複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したもので実証的で信頼性は高いものと思料する。一方、収益価格は商業地評価では尊重すべき価格とされるが、対象近隣は繁華性の高い地域とはいえず、標準的な賃料水準や費用率の把握にやや流動的な面があることは否めない。よって、規範性に優る比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 路線商業地域内における賃貸借契約は、画地規模や契約内容によって個別性が強く、かつ、契約内容等の詳細把握が困難であることから、収益価格の前提となる賃料の精度はやや低い。一方で、比準価格は現実の取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、相対的信頼性・規範性が優ると判断される。したがって、収益価格を参考に留め、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小針駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	263.8 坪 (872 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、金融機関等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市西区新潟県新潟市西区小針４丁目７３０番５外
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	36 m
奥行き	25 m
面積	900 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ小針駅の南方に位置する幹線市道（大堀幹線）沿いの商業地域
街路	１９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西区の住宅街を走る大堀幹線沿いであり、今後も一定の繁華性を維持しながら推移するものと予測される。同幹線は自動車交通量も多く今後も地価は底堅いものと思われるが、物価上昇等の影響には留意を要する。 (2)大堀幹線沿いの路線商業地域であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測される。西区の主要幹線道路沿いで繁華性の比較的高い地域であることから、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万4,152 円 1平米 9万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万9,524 円 1平米 9万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万4,152円 1平米 9万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 29万9,524円 1平米 9万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万9,524円 1平米 9万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 29万9,524円 1平米 9万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西区の人口は微減、世帯数は増加傾向。新型コロナウイルス感染症の影響は総じて緩和傾向にあるが、物価上昇等を背景に経済の先行きは不透明。 (2)西区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある。県内景気は資源価格の上昇や新型コロナの影響により持ち直しの動きが鈍化している。
地域要因
(1)背後に良質な住宅地を抱える路線商業地域であるが、最近は一部空地も見受けられるなど幾分停滞的な状況となっている。 (2)地域要因に大幅な変動は認められないが、出店意欲の比較的旺盛な幹線道路（大堀幹線）沿いであることから、宅地需要は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)角地であるが側道は狭幅員であり、特段の増価は認められない。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区小針４丁目７３０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,229 円／平米 21万5,647 円／坪
推定価格 平米 坪	7万901 円／平米 23万4,399 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,722 円／平米 30万3,233 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,700 円／平米 30万3,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区小針４丁目７３０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,441 円／平米 24万6,102 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,441 円／平米 24万6,102 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,789 円／平米 30万3,454 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,800 円／平米 30万3,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公６１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区小針４丁目７３０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万747 円／平米 30万10 円／坪
推定価格 平米 坪	9万747 円／平米 30万10 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,788 円／平米 30万6,757 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,800 円／平米 30万6,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調６０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西区
地域	新潟県新潟市西区小針４丁目７３０番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万76 円／平米 39万6,971 円／坪
推定価格 平米 坪	11万400 円／平米 36万4,982 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,154 円／平米 30万4,661 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,200 円／平米 30万4,813 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	11.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情