路線価 (2023) 新潟県新潟市西蒲区和納字谷内7078-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市西蒲区新潟県新潟市西蒲区和納字谷内７０７８番２１
価格時点	2023 年
駅名	岩室駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	422万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	418万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,773 円／坪 1平米 2万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西蒲区岩室地域及びその周辺の住宅地域。需要者は岩室地域居住の個人や地縁者が中心である。当該地域は岩室駅から徒歩圏内にあるが、人口減少に伴う需要減や周辺の新興住宅地域の供給過多、類似他地域との競合等により地価は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は４００～６００万円程度、新築戸建ては１５００～２５００万円程度と思われる。 (2) 同一需給圏は新潟市西蒲区のＪＲ越後線沿線の住宅地域である。地元居住者による自己使用目的での需要が中心となっており、外部からの転入は少なめである。過疎化、高齢化や新興住宅地との競合を反映して既存の住宅地の需要は減少傾向が続いており、地価も長年弱含み傾向で推移している。賃貸用のアパート等はほとんど見られない。土地は４００～５００万円程が取引の中心的価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の土地建物を主とする地域であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できない。比準価格は、現実の市場における取引価格を基礎として求めたものであり説得力を有するものである。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、不動産の需給動向を考慮し、周辺の公示地価格等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象地と代替・競争関係にある複数の住宅地の取引事例を基に求められた価格であり、地域の不動産取引動向を反映して実証的である。投資採算性の観点から収益価格は試算しなかった。一般個人による自己使用目的での需要が中心となる地域であるので、現実の取引価格を基礎に求められた比準価格を標準とし、代表標準地価格及び対象標準地の前年価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岩室駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市西蒲区新潟県新潟市西蒲区和納字谷内７０７８番２１
標準地の範囲
東	80 m
西	70 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岩室駅から徒歩圏内の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現在の用途・環境が維持されるものと予測する。人口減少や類似他地域との競合等から地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)ＪＲ岩室駅から徒歩圏内の一般住宅地域である。空地、農地も多く見られるが需要は少なく今後大きな発展は見込めない状況であり、当面は現状を維持しながら推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万7,773 円 1平米 2万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西蒲区の人口は減少傾向が続いており、活力・賑いも低下している。 (2)西蒲区は新潟市の区の中でも人口減少率、高齢化率が高く、地価は弱含みでの推移が続いている。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動は認められないが、人口減少や類似他地域との競合等による需要の低下が続いている。 (2)ＪＲ「岩室」駅徒歩圏内の住宅地域で、周囲に農地、空地が多く残るが、新規の開発の動きはほとんど見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公２１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西蒲区
地域	新潟県新潟市西蒲区和納字谷内７０７８番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,160 円／平米 8万9,791 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,676 円／平米 8万8,191 円／坪
標準価格 平米 坪	2万363 円／平米 6万7,320 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公２１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西蒲区
地域	新潟県新潟市西蒲区和納字谷内７０７８番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,252 円／平米 5万7,035 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,091 円／平米 5万9,809 円／坪
標準価格 平米 坪	2万605 円／平米 6万8,120 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調２１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西蒲区
地域	新潟県新潟市西蒲区和納字谷内７０７８番２１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,474 円／平米 10万7,359 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,692 円／平米 11万1,386 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,217 円／平米 7万143 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調７４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西蒲区
地域	新潟県新潟市西蒲区和納字谷内７０７８番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,286 円／平米 8万290 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,249 円／平米 7万6,861 円／坪
標準価格 平米 坪	2万945 円／平米 6万9,244 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４公７４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西蒲区
地域	新潟県新潟市西蒲区和納字谷内７０７８番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,160 円／平米 8万9,791 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,562 円／平米 8万7,814 円／坪
標準価格 平米 坪	2万401 円／平米 6万7,446 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情