路線価 (2023) 新潟県新潟市西蒲区巻字主膳郷屋乙1737-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市西蒲区新潟県新潟市西蒲区巻字主膳郷屋乙１７３７番７
価格時点	2023 年
駅名	巻駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	499万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,634 円 1平米 2万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	497万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,303 円／坪 1平米 2万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧巻町の既成市街地から見てやや外縁部に当たる住宅地域一円。需要者の中心は、区内に居住・就労する一般所得層で、外部からの転入は地縁者が多い。ウィズコロナの新たな状況下でも、恒常的な人口減の影響が大きく需給動向は軟調である。需要の中心となる価格帯は土地が５００万円～１，０００万円程度、新築の戸建で２，０００万円程度。 (2) 同一需給圏は西蒲区内のＪＲ越後線沿線の住宅地で、特にＪＲ「巻」駅を中心とする巻地区の広域的な住宅地と代替・競争関係が強く認められる。地元居住者による自己使用目的での需要が中心となっており、外部からの転入は少なめである。人口減少や新興住宅地との競合を反映して既成住宅地の地価は弱含みでの推移が続いている。土地は４００～７００万円程の取引が中心的な価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等の収益物件は殆ど見られず、自己使用物件の取得を目的とする取引に限られ、収益価格は不適用とした。一方、比準価格の試算においては、やや広域ながらも、同一需給圏内の類似地域から一定の信頼性のある取引事例を収集し、市場の実態を反映した価格を求めることができた。本件においては代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象地と代替・競争関係にある複数の住宅地の取引事例を基に求められた価格であり、地域における近時の不動産取引動向を反映して実証的である。収益価格は投資採算性の観点から適用しなかった。一般個人による自己使用目的での需要が中心となる地域であるので、現実の取引動向を反映して実証的な比準価格を標準とし、代表標準地価格及び対象標準地の前年価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	巻駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市西蒲区新潟県新潟市西蒲区巻字主膳郷屋乙１７３７番７
標準地の範囲
東	120 m
西	30 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧巻町のやや近郊部に位置する住宅団地。食品スーパー等が近く、一定の利便性がある。当初より新型コロナの影響は限定的であったが、新興分譲地との競合や人口減少の影響から、地価はなお弱含みで推移すると予測。 (2)巻地区郊外の既成住宅団地であるが、新興分譲地との競合等から需要は弱く、地価は当面下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万4,634 円 1平米 2万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万4,303 円 1平米 2万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万4,303円 1平米 2万5,500円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区では過去５年間で人口減少・世帯数増加。直近１２カ月の新設住宅着工戸数は前期比増大。住宅地全体の地価は弱含みで前年並みの下落傾向。 (2)西蒲区は新潟市の区の中でも人口減少率、高齢化率が高く、地価は弱含みでの推移が続いている。
地域要因
(1)旧巻町の中心市街地からやや外れた堀山団地内の住宅地域。地域要因に大きな変動はないが、当区の人口減少、高齢化を背景に需要縮小が続く。 (2)巻地区の中心部に隣接する住宅団地で、特に地域要因に変動はないが、人口減少を反映して空地、空家が増加しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公７４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西蒲区
地域	新潟県新潟市西蒲区巻字主膳郷屋乙１７３７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,568 円／平米 5万8,080 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,324 円／平米 5万7,273 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,602 円／平米 7万8,028 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公７４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西蒲区
地域	新潟県新潟市西蒲区巻字主膳郷屋乙１７３７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,697 円／平米 7万5,036 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,203 円／平米 7万3,403 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,668 円／平米 8万4,858 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調７２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西蒲区
地域	新潟県新潟市西蒲区巻字主膳郷屋乙１７３７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,595 円／平米 10万7,759 円／坪
推定価格 平米 坪	3万598 円／平米 10万1,157 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,041 円／平米 8万6,092 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調７４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西蒲区
地域	新潟県新潟市西蒲区巻字主膳郷屋乙１７３７番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万270 円／平米 6万7,013 円／坪
推定価格 平米 坪	2万27 円／平米 6万6,209 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,129 円／平米 7万9,770 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情