路線価 (2023) 新潟県長岡市川崎4-303-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市川崎４丁目３０３番３
価格時点	2023 年
駅名	長岡駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,376 円 1平米 5万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,376 円／坪 1平米 5万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、信濃川右岸側の川東地区のうち、北東方を中心とした市街地及びその周辺部の住宅地域。需要者は、市内居住者を主として隣接市町村からの転入者を含む。大規模宅地供給が落ち着いたなか、小規模開発による分譲地や、利便性の良好な住宅地域に対する人気は高い。土地は１５０～２００㎡前後で総額８００万円～１３００万円程度、建売物件は２０００万円台後半が需要の中心となっている。 (2) 　同一需給圏は長岡市のうち旧長岡市市街地東寄りの標準住宅地域。需要者の中心は市内居住者及び通勤者で、市外からの転入需要もある。環境面で良好な地域であり安定的な需要がある。市場の中心価格帯は、土地は画地規模１５０㎡～２００㎡前後で総額８００～１３００万円程度、新築の戸建物件で２５００～２８００万円前後が需要の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、地理的に接近する土地利用状況及び居住環境面での類似性が高い既成住宅地域の事例を選択することができた。これにより、同地域の市場動向を的確に反映しており、得られた比準価格の精度は高いものと思料する。快適性が重視される住宅地域でもあり、比準価格を基に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　地域内の土地利用の大半は自用の戸建住宅であり、土地取引は自用目的での取引が中心であるため収益価格の試算は見合わせたが、時点の新しい取引事例が多く得られたため比準価格の信頼性及び規範性は高いものと思料する。従って、鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準として、地域の将来動向等も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	長岡駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市川崎４丁目３０３番３
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	21 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	道路の系統連続性がやや劣る既成住宅地域
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　今後も現在の住環境を維持していくものと思われる。居住環境や利便性の高い住宅地域に対する需要は根強く、今後の地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (2)中心部に近く利便性の良い住宅地域であり、居住環境等の地域性は現状維持的に推移すると予測される。現在は建築資材の高騰等の影響により目先の不透明感もあるが、中長期的には住宅地需要は堅調であると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万6,376 円 1平米 5万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万6,376 円 1平米 5万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万6,376円 1平米 5万9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万6,376円 1平米 5万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万6,376円 1平米 5万9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万6,376円 1平米 5万9,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　市の人口は減少、高齢化率は県全体よりやや低い。土地取引件数は概ね横這い、新設住宅着工戸数は減少。宅地の大量供給は終息。 (2)　旧長岡市では長期的人口減少傾向の中で土地需要が堅調な地域と弱い地域が見られる。直近の土地取引件数は横ばいだが新設住宅着工戸数は弱含み。
地域要因
(1)　利便性及び居住環境が良好で需要は根強く、需給は堅調に推移。 (2)　地域要因の変動は見られず、郊外の標準住宅地域として成熟しつつある。
個別的要因	(1)　特にない。 (2)　個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３公４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市川崎４丁目３０３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,500 円／平米 19万95 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,589 円／平米 18万7,083 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,947 円／平米 19万4,879 円／坪
査定価格 平米 坪	6万100 円／平米 19万8,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調４８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市川崎４丁目３０３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,410 円／平米 17万3,267 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,087 円／平米 17万8,812 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,760 円／平米 18万4,343 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,900 円／平米 18万8,111 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公４１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市川崎４丁目３０３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,511 円／平米 20万9,967 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,882 円／平米 20万7,888 円／坪
標準価格 平米 坪	6万638 円／平米 20万469 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,900 円／平米 20万4,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公４８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市川崎４丁目３０３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,609 円／平米 21万3,597 円／坪
推定価格 平米 坪	6万894 円／平米 20万1,316 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,556 円／平米 19万280 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,700 円／平米 19万4,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情