路線価 (2023) 新潟県長岡市平島2-134 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市平島２丁目１３４番
価格時点	2023 年
駅名	宮内駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,325 円 1平米 4万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,325 円／坪 1平米 4万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は信濃川の右岸、旧長岡市に形成された住宅地域である。需要者は長岡市及びその周辺市町が中心である。当該圏域は市街地から比較的近く、交通利便性や街路条件などに恵まれているが、河川に近いなど水害の危険性のある地域である。また、需要の中心的な価格帯は、土地で８００万～１，０００万円程度である。また、一昨年よりの新型コロナの影響は沈静化しつつあり、下落幅は横ばいないし縮小傾向が予測される。 (2) 同一需給圏は信濃川右岸側の宮内駅を中心とする住宅地域一帯である。主たる需要者は長岡市内在住者及び広域的には市街からの通勤者も含まれる。交通利便性や街路条件は比較的良好であるが、改修工事が進捗中であるとは言え浄土川溢水による水害のリスクもあり周辺の新興の住宅地域と比較すると選好性はやや弱く、地価は下落傾向が継続するものと思われる。土地取引の中心的価格帯は７００万円～１０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の１試算価格が求められた。比準価格は実際の取引事例より適正に補修正を行い、さらにその適否にも再吟味を行った結果得られたものであり、実証的で説得性のある価格である。収益価格は画地条件等から経済合理的な賃貸経営が困難なため、試算しない。よって、比準価格に基づき、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にはアパートも散見されるが、駐車場や落屑スペースの面で経済合理性に適う賃貸住宅の想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。近隣地域は居住の利便性が高く自用による居住の快適性を重視した戸建住宅中心の住宅地域であることから、自用取引を目的とした取引事例から求めた規範性、信頼性の高い比準価格を重視し、代表標準地の価格を規準とする価格との均衡も考慮したうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宮内駅西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	77.4 坪 (256 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅とアパートの混在する閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市平島２丁目１３４番
標準地の範囲
東	70 m
西	130 m
南	130 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	一般住宅の多い中にアパート等も混在する住宅地域
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)信濃川右岸沿いに形成された住宅地域であり、交通利便性、街路条件などは良好であるが、河川沿いのため水害のリスク等がある。新型コロナの影響は沈静化しつつあり、下落幅は横ばいないし縮小傾向が予測される。 (2)信濃川右岸沿いの既成住宅地域で、街路条件等の居住快適性は良好である。しかし令和元年に発生した近接する浄土川溢水の影響もあり、地価は下落傾向が継続するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万2,325 円 1平米 4万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万2,325 円 1平米 4万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 16万4,308円 1平米 4万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 16万4,308円 1平米 4万9,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の停滞、人口減少などが続いているが、一昨年よりの新型コロナの影響は沈静化しつつあり、下落幅は横ばいないし縮小傾向にある。 (2)長岡市は人口は減少傾向が継続しているものの県平均よりは緩やかである。土地取引価格は地域ごとにばらつきはあるが工業地を除き下落傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、河川沿いの住宅地域であり、宅地需要は若干の減退傾向にある。 (2)地域要因に大きな変動はないが、浄土川に近接しており水害のリスクもあり需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市平島２丁目１３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,413 円／平米 16万3,359 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,202 円／平米 15万9,356 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,693 円／平米 16万4,285 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,700 円／平米 16万4,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	まちなか居住区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市平島２丁目１３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,811 円／平米 12万5,003 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,649 円／平米 15万4,222 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,104 円／平米 16万2,338 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	まちなか居住区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市平島２丁目１３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,505 円／平米 12万3,992 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,242 円／平米 12万3,122 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,656 円／平米 16万4,163 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,700 円／平米 16万4,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	まちなか居住区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公３１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市平島２丁目１３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,262 円／平米 17万2,778 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,001 円／平米 17万1,915 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,058 円／平米 16万2,186 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	まちなか居住区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公４８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市平島２丁目１３４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,120 円／平米 16万2,391 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,874 円／平米 16万1,577 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,874 円／平米 16万1,577 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情