路線価 (2023) 新潟県長岡市日赤町3-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市日赤町３丁目２４番
価格時点	2023 年
駅名	長岡駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万262 円 1平米 6万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万262 円／坪 1平米 6万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は長岡市のうち旧長岡市中心部市街地内住宅地域で価格水準中位から上位の地域。需要者の中心は、長岡市内の居住者で、かつ比較的所得の高い層である。圏域内の住宅地は利便性は高いが価格面での競争力が低いため需要が弱い状況が続いている。市場の中心価格帯は、土地は画地規模２００から２５０㎡で、総額１０００～１６００万円、新築戸建物件は少ないが２５００～３０００万円程度が中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は、長岡市中心市街地及びその周辺部の住宅地域一帯である。主たる需要者は、長岡市中心部及びその周辺を生活拠点とする市内居住者である。利便性が優れる地域で、解体後の土地や空き家の再利用等による一定の供給がある。新興住宅地域と競合関係にあり、画地条件が劣る住宅地は需要が弱含みである。土地取引の中心価格帯は、１，０００～１，５００万円程度、建売物件は少ないが、２，５００～３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　地域内の土地利用の大半は自用の戸建住宅であり、土地取引は自用目的での取引が中心であるため収益価格の試算は見合わせたが、時点の新しい取引事例が多く得られたため比準価格の信頼性及び規範性は高いものと思料する。従って、鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、地域の将来動向等も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の住宅需要が中心となる地域であり、周辺の利用状況や画地規模等から収益目的の需要は想定し難いことから、収益価格は試算しなかった。求められた比準価格は、類似地域にある価格牽連性を有する取引事例を採用し、現実の取引市場において発生した取引事例を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長岡駅西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	73.8 坪 (244 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、事務所等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市日赤町３丁目２４番
標準地の範囲
東	70 m
西	20 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	25 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大型スーパーが徒歩圏内にあり、中心部への接近性にも優れた混在住宅地域
街路	基準方位北、１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地中心部付近の既成住宅地域であり、地域性が変化する可能性は低いと予測する。中心商業地の求心力低下等により周辺住宅地の需要は低調であり、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。 (2)中心市街地の周辺部にある住宅地域で、利便性に優れる。商業背後地にある新興住宅地域と競合関係にあるため、画地条件等が劣る住宅地は需要が弱含みである。現状の地域水準が今後も継続していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万262 円 1平米 6万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万262 円 1平米 6万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万262円 1平米 6万3,600円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万262円 1平米 6万3,600円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　旧長岡市では長期的人口減少傾向の中で土地需要が堅調な地域と弱い地域が見られる。直近の土地取引件数は横ばいだが新設住宅着工戸数は弱含み。 (2)長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は微増傾向にある。地価は下落基調であるが下落幅は縮小傾向にある。土地取引件数は横ばい傾向で推移している。
地域要因
(1)　地域要因の変動は特に見られないが、中心部の住宅地域では、人口構成の高齢化も見られる。 (2)商業施設背後にある新興住宅地域と競合関係にあり、利便性が劣る住宅地域の取引需要はやや弱含んでいる。特段の要因変動はない。
個別的要因	(1)　個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市日赤町３丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,405 円／平米 20万3,005 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,667 円／平米 21万483 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,350 円／平米 20万9,435 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,400 円／平米 20万9,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調４８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市日赤町３丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,328 円／平米 19万2,832 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,833 円／平米 19万7,808 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,788 円／平米 21万883 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,800 円／平米 21万923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市日赤町３丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万750 円／平米 20万840 円／坪
推定価格 平米 坪	6万446 円／平米 19万9,834 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,627 円／平米 21万351 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,600 円／平米 21万262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調４８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市日赤町３丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,775 円／平米 19万1,004 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,236 円／平米 17万9,304 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,360 円／平米 20万9,468 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,400 円／平米 20万9,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公４８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市日赤町３丁目２４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,120 円／平米 16万2,391 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,874 円／平米 16万1,577 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,063 円／平米 20万8,486 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,100 円／平米 20万8,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情