路線価 (2023) 新潟県長岡市住吉1-1507-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市住吉１丁目１５０７番１
価格時点	2023 年
駅名	長岡駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,087 円 1平米 5万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,748 円／坪 1平米 5万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長岡市内中心部から外周部にかけての標準的な住宅地域。市場参加者は市内居住者及び通勤者の一次取得者層である。市街地周辺で開発、大量供給されてきた大規模住宅団地は概ね完売。影響は限定的との見方もあるが建築費の上昇などの懸念もあり需要はやや弱含みで推移している。土地は１５０㎡～２５０㎡程度で８００～１４００万円程度、新築の戸建物件で２５００～３０００万円程度が取引の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は信濃川右岸の旧長岡中心市街地の南東寄りに位置する標準住宅地域。需要者の多くは市内中心部の居住者が中心で近郊市町村からの転入もみられる。郊外の低廉な宅地分譲の影響があるが、利便性のある地域であるため、比較的底堅い需要を維持している。土地は総額１０００～１３００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準的な住宅地域においては、需要者の取引指標として居住性・快適性が重視され価格が形成されている。比準価格は地域の状況が類似する複数の事例より求めたもので不動産市場の実態を反映している。地域内は自己所有建物が多く共同住宅等の貸家需要が見込めないため、収益還元法は適用しない。以上より、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地の画地規模では市場性を有する賃貸住宅の想定が困難であるため、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法の適用は断念した。本件においては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	長岡駅南方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市住吉１丁目１５０７番１
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16.5 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした良好な住環境を維持している。開発時期の古い住宅地域の需要は選好性に劣るため需要は弱含みで推移すると予測する。 (2)利便性を有する地域であるため需要は底堅く推移すると思われるが、新興住宅地との競合があるため、当面の価格水準は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万1,087 円 1平米 5万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万1,748 円 1平米 5万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万1,087円 1平米 5万7,800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 19万3,732円 1平米 5万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万1,748円 1平米 5万8,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 19万3,732円 1平米 5万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長岡市の人口は減少傾向が続くが、高齢化率は県全体よりやや低い。土地取引件数は微増、新設住宅着工戸数は前年同期比で減少している。 (2)人口減少傾向が続き、近年の土地取引件数は概ね横ばい、建築着工戸数は減少傾向にある。立地条件等に基づく厳しい物件の選別が続いている。
地域要因
(1)中心部周辺の大規模分譲地は概ね完売。今後、当該地域含む開発時期の古い住宅地等に需要が戻るか注視する必要がある。 (2)郊外で供給される分譲地との競合と、中心市街地内の高齢化等による需要逓減がみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市住吉１丁目１５０７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,678 円／平米 20万3,907 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,185 円／平米 20万2,278 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,548 円／平米 18万6,948 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,700 円／平米 19万756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市住吉１丁目１５０７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,096 円／平米 18万8,759 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,108 円／平米 17万8,881 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,956 円／平米 18万8,297 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市住吉１丁目１５０７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,480 円／平米 14万3,745 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,875 円／平米 17万8,111 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,711 円／平米 18万7,487 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,800 円／平米 19万1,087 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調５６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市住吉１丁目１５０７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,824 円／平米 7万8,762 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,865 円／平米 19万1,302 円／坪
標準価格 平米 坪	5万982 円／平米 16万8,546 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,000 円／平米 17万1,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情