路線価 (2023) 新潟県長岡市中之島字腰巻6659 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市中之島字腰巻６６５９番
価格時点	2023 年
駅名	見附駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	524万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	524万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万3,311 円／坪 1平米 2万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は長岡市の旧中之島町地内及び隣接する見附市の住宅地域。需要者の中心は旧中之島町を中心に長岡市内他地区や見附市内の居住者である。対象標準地の属する地域の南西方至近には大規模分譲地「中之島みずほ団地」の分譲が続いているが、供給過剰の状態が継続している。市場の中心価格帯は、土地は画地規模２００㎡前後で総額５００～７００万円前後が取引の中心価格帯である。 (2) 　同一需給圏は、中之島地域およびその周辺の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の個人である。郊外の住宅地域は若年層の流出、市中心部周辺の廉価な分譲地等との競合から需要が弱く、近くに開発された大規模分譲地も売れ行きの鈍さが残る。市場での中心価格帯は、土地が１５０㎡から２００㎡程度で４００万円から７００万円程度、新築戸建住宅が２０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　地域内の土地利用の大半は自用の戸建住宅であり、土地取引は自用目的での取引が中心であるため収益価格の試算は見合わせたが、時点の新しい取引事例が多く得られたため比準価格の信頼性及び規範性は高いものと思料する。従って、鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、地域の将来動向等も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　画地規模が小さく駐車場や落雪スペース等を考慮すると経済合理的な賃貸建物の想定が困難であり、収益還元法の適用を断念した。当地域における典型的な需要者は主に居住の快適性、利便性を重視し価格を決定するものと判断することから、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	見附駅西方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市中之島字腰巻６６５９番
標準地の範囲
東	100 m
西	40 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	開発時期がやや古い区画整然とした住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅地域として地域要因に格別の変動要因はないものと予測される。近傍には競合する大規模な分譲地（中之島みずほ団地）の販売が継続中であるため供給量と比較して実需要は弱く、地価水準は下落傾向と予測される。 (2)　戸建住宅が多い熟成した住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は、市中心部周辺の廉価な分譲地等との競合から弱含みと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万3,311 円 1平米 2万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万3,311円 1平米 2万5,200円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　長岡市のうち中之島地域は長期的な人口減少傾向にある。長岡市全体の減少率よりも減少幅が大きく、宅地需要に影響している。 (2)市内人口は微減、世帯数が微増。取引価格は総じて弱含みの一方、工業地が持ち直している。新興エリアの需要が堅調、農村部、山間部は弱さが続く。
地域要因
(1)　地域要因の変動はない。近傍に大規模分譲地（中之島みずほ団地）が存在し、競合する住宅地の供給過多の状況が続いている。 (2)区画整然とした郊外の住宅地域であり、市中心部周辺の廉価な分譲地等との競合から需要は弱含み傾向が続いている。
個別的要因	(1)　個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公７８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市中之島字腰巻６６５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,527 円／平米 7万7,780 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,336 円／平米 8万455 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,089 円／平米 8万2,944 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公４８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市中之島字腰巻６６５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,278 円／平米 12万3,241 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,851 円／平米 12万8,441 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,322 円／平米 8万7,021 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	３調４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市中之島字腰巻６６５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,554 円／平米 7万4,564 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,785 円／平米 8万1,939 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３調７８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市中之島字腰巻６６５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,534 円／平米 8万1,109 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,756 円／平米 7万8,537 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,353 円／平米 8万3,817 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情