土地路線価格
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路線価 (2023) 新潟県長岡市浦字浦谷内9869 坪・平米

2023
路 線 価
新潟県 長岡市
新潟県長岡市浦字浦谷内9869番 (長岡)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域)
  • 来迎寺駅 から 1800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 新潟県 長岡市新潟県長岡市浦字浦谷内9869番
価格時点 2023
駅名 来迎寺駅 から 1800m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月10日
鑑定評価額 総額
508万
(205 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 8万1,989
1平米 2万4,800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月09日
鑑定評価額 総額
508万
(205 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 8万1,989 円/坪
1平米 2万4,800 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1)  同一需給圏は、長岡市のうち越路地区中心部及びその周辺の住宅地域。需要者は、越路地区居住者及び地縁者が中心であり、外部からの転入は少ない。駅に近く、区画整然として居住環境も良好であるものの、旧長岡市郊外の分譲地と競合するため、宅地需要はやや弱含みで推移している。建売物件は少なく、土地は200㎡~250㎡程度、総額で400万円~800万円前後が需要の中心である。

(2) 同一需給圏は、長岡市越路地域の中心部及びその周辺の住宅地域一帯である。主たる需要者は、地縁的需要者がほとんどであるが、割安感を求める長岡市街地からの転入者も含まれる。区画整然とした住環境に優れる地域であるが、越路地域中心部の住宅地域や周辺の新興住宅地域と競合関係にあり、需要は弱含みで、地価は下落基調にある。土地取引の中心価格帯は、500~900万円である。建売物件は少ない。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1)  自己所有建物を中心とした地域であること、更に、画地が小さく駐車場や冬期間の除雪スペースを考慮した合理的な建物の想定が難しいこと等により、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、事例が少ない中でも類似性の高い事例を選択して検討を加えていることから、精度は総じて高いものと思料する。そこで、比準価格を基に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 自用の住宅需要が中心となる地域であり、周辺の利用状況や画地規模等から収益目的の需要は想定し難いことから、収益価格は試算しなかった。求められた比準価格は、類似地域にある価格牽連性を有する取引事例を採用し、現実の取引市場において発生した取引事例を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。したがって、前年からの価格形成要因の変動状況を検証したうえで、市場性を適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 来迎寺駅東方
距離 1800 m
土地の状態
土地面積 62 坪 (205 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 長岡市新潟県長岡市浦字浦谷内9869番
標準地の範囲
120 m
西 70 m
70 m
60 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 9 m
奥行き 22 m
面積 200 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 越路地区東部の区画整然とした住宅地域
街路 基準方位北、8m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持していくものと予測されるが、周辺には新興住宅地が多く供給過剰感が否めないことから、地価はやや弱含みで推移するものと予測される。

(2)越路地域東部の住宅地域であり、地縁的需要が中心である。来迎寺駅周辺の住宅地域や新興住宅地域と競合し需要が弱いが、割安感を求めた一定の需要は見受けられる。今後もこの地域水準で推移していくものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 2階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 8万1,989
1平米 2万4,800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 8万1,989
1平米 2万4,800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 8万1,989
1平米 2万4,800
前年から次年への変動率 -0.4 %
2022年
1坪 8万2,319
1平米 2万4,900
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 8万1,989
1平米 2万4,800
前年から次年への変動率 -0.4 %
2019年
1坪 8万2,319
1平米 2万4,900
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)長岡市は、人口減少、世帯数増加。越路地区については旧長岡市と比べて人口減少率が大きく、宅地需要はやや弱い状態が続いている。

(2)長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は微増傾向にある。地価は下落基調であるが下落幅は縮小傾向にある。土地取引件数は横ばい傾向で推移している。

地域要因
(1)区画整然とした住宅地であり一定の需要はあるものの、旧長岡市郊外の新興の分譲地との競合が進み需要は弱含みである。

(2)越路地域中心部や周辺の新興住宅地域との競合により、需要は相対的に弱い。価格に影響を与えるような要因変動は特段ない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 4調58
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 長岡市
地域 新潟県長岡市浦字浦谷内9869番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
2万8,599 円/平米
9万4,548 円/坪
推定価格 平米
2万8,427 円/平米
9万3,980 円/坪
標準価格 平米
2万4,849 円/平米
8万2,151 円/坪
査定価格 平米
2万4,800 円/平米
8万1,989 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 14 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 4公58
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 長岡市
地域 新潟県長岡市浦字浦谷内9869番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
3万250 円/平米
10万7 円/坪
推定価格 平米
2万9,281 円/平米
9万6,803 円/坪
標準価格 平米
2万4,878 円/平米
8万2,247 円/坪
査定価格 平米
2万4,900 円/平米
8万2,319 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 8.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 3公58
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 長岡市
地域 新潟県長岡市浦字浦谷内9869番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
2万2,115 円/平米
7万3,112 円/坪
推定価格 平米
2万3,000 円/平米
7万6,038 円/坪
標準価格 平米
2万3,469 円/平米
7万7,589 円/坪
査定価格 平米
2万3,500 円/平米
7万7,691 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 4調58
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 長岡市
地域 新潟県長岡市浦字浦谷内9869番
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
1万1,524 円/平米
3万8,098 円/坪
推定価格 平米
2万5,404 円/平米
8万3,986 円/坪
標準価格 平米
2万4,194 円/平米
7万9,985 円/坪
査定価格 平米
2万4,200 円/平米
8万5 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 底地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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