路線価 (2023) 新潟県長岡市与板町槙原字上田597-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市与板町槙原字上田５９７番２外
価格時点	2023 年
駅名	長岡駅 から 13000m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	400万 円 (580 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万2,811 円 1平米 6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	403万 円 (580 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万2,944 円／坪 1平米 6,940 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は与板地区を中心に三島地区、長岡市郊外等の市街化調整区域の農家住宅地域である。需要は弱いながらも、地域の類似性から広域的に形成される。需要者は同じ集落の居住者、地縁者にほぼ限定される。他圏域からの転入は殆どない。農業経営の兼業化、高齢化の影響から宅地需要は低迷し、市場も硬直化している。散見される取引の殆どは資産処分、隣接地の併合等個別の事情を有し、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は与板や三島地域、下川西地域など長岡市西部郊外の市街化調整区域の住宅地域。需要者は旧来からの居住者など地縁を有する個人に概ね限定される。圏内の各集落はコミュニティが成熟し外部からの転入は殆どない。後継世代の都市部への転出、担い手の高齢化、空家の増加等により集落の不動産需要は先細り、転入等による新規居住も少なく、地価は下落基調にある。取引件数が少ない中で隣地購入等が散見される程度であり、中心価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　市街化調整区域内の農家集落地域であり、自己使用の取引が中心である。周辺にアパート等の収益物件は存在しないことから賃貸市場は成立しておらず、収益還元法の適用は断念した。よって、本件にては市場の需給動向を反映している比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地は農家住宅地域に存し賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しない。一方、圏内では自用目的の取引価格水準を指標に取引されることが一般的である。比準価格はこのような価格牽連性が認められる取引を基礎とした実証的な価格で、試算過程も適切であり、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長岡駅北西方
距離	13000 m
土地の状態
土地面積	175.4 坪 (580 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ古くからの農家住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市与板町槙原字上田５９７番２外
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	130 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	30 m
面積	540 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	与板地区郊外に存する丘陵地裾の集落
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　旧与板町は駅や高速道路のＩＣからも遠く、過疎化の進行が目立っている。当該地域は市街化調整区域内の農家住宅地域で不動産の需要は少なく、発展性に乏しい。地価は引き続き下落傾向が続くと予測する。 (2)与板地区郊外に存する農家集落で宅地需要が減退するなか、暫くは現状の地域性が続くと予測する。外部からの転入による宅地需要は殆ど無く、地域人口は確実に減少し、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万2,811 円 1平米 6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万2,944 円 1平米 6,940 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万2,811円 1平米 6,900円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 2万3,473円 1平米 7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万2,944円 1平米 6,940円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 2万3,473円 1平米 7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長岡市の人口減少率、高齢化率は県平均よりやや低い。地価の下落率は地域により異なり、川西地区は横ばいの地域が多いが、下落傾向の地域も多い。 (2)与板地域は市平均を上回る人口減少基調にあり、勤務地等を域外に依存し、高齢化や域外への転出もみられ、住宅地需要は急速な縮小傾向が続く。
地域要因
(1)旧与板町の市街化調整区域内の農家住宅地域で発展性に乏しく、地域要因に変動はない。 (2)地縁者以外の需要が弱い与板地域郊外の農家集落であり、外部からの流入は殆どなく、人口減に伴う需要縮小傾向にあり、地価は下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公８１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市与板町槙原字上田５９７番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万745 円／平米 3万5,523 円／坪
推定価格 平米 坪	1万328 円／平米 3万4,144 円／坪
標準価格 平米 坪	6,862 円／平米 2万2,686 円／坪
査定価格 平米 坪	6,860 円／平米 2万2,679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公８１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市与板町槙原字上田５９７番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,332 円／平米 2万7,546 円／坪
推定価格 平米 坪	8,040 円／平米 2万6,580 円／坪
標準価格 平米 坪	6,837 円／平米 2万2,603 円／坪
査定価格 平米 坪	6,840 円／平米 2万2,613 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調５７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市与板町槙原字上田５９７番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万341 円／平米 3万4,187 円／坪
推定価格 平米 坪	7,923 円／平米 2万6,193 円／坪
標準価格 平米 坪	7,183 円／平米 2万3,747 円／坪
査定価格 平米 坪	7,180 円／平米 2万3,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公８２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市与板町槙原字上田５９７番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,410 円／平米 2万1,191 円／坪
推定価格 平米 坪	6,364 円／平米 2万1,039 円／坪
標準価格 平米 坪	6,699 円／平米 2万2,147 円／坪
査定価格 平米 坪	6,700 円／平米 2万2,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情