路線価 (2023) 新潟県長岡市宮本町1-字新保甲61-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市宮本町１丁目字新保甲６１番３
価格時点	2023 年
駅名	長岡駅 から 10000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	331万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	331万 円 (290 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,688 円／坪 1平米 1万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、長岡市内で信濃川左岸における住宅地域の内、郊外に存する住宅地域全般である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人が中心である。全体的に圏外からの流入者は少なく、需要者の範囲は限定的で、宅地需要は弱含みの傾向が継続している。需要の中心となる価格帯は取引自体が少ないため、明確な価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は信濃川左岸側の長岡市郊外の農家集落地域を主とする住宅地域一帯である。主たる需要者は地縁的選好性を有する市内在住者及び周辺の中山間地からの転入者も含まれる。郵便局や農協、保育園といった利便施設もあり、近接する住宅団地内の商業施設も比較的近距離にあるが、需要は限定的で土地取引も少なく中心的な価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の需要が中心であり、賃貸需要が見込めず事業収支の観点から賃貸住宅を想定することが合理的ではないため収益還元法の適用は見送った。対して、取引事例比較法においては類似地域等において信頼性を有する取引事例を収集し、適切に比準が行われたものと判断される。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は農家集落地域であり居住の快適性が重視される住宅地域であり、収益性を重視して地価が形成されていないため収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内での農家集落地域内の取引事例を基に、適切に補修性して得られた価格であり、市場性を反映して実証的である。需要者は市場で成立した取引価格を基に意思決定を行うものと判断し、市場参加者に対する説得力も高いと思料する。よって比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	長岡駅西方
距離	10000 m
土地の状態
土地面積	87.7 坪 (290 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗も混在する調整区域内の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市宮本町１丁目字新保甲６１番３
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	19 m
面積	290 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	小学校や保育園が付近に存する市街地外れの既成住宅地域
街路	７．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の既成住宅地域であり、人口減少等で地域的に衰退傾向で推移すると予測される。他の地域との競合もあるが、宅地需要は地縁的選好性を有する者が中心で弱く、地価は下落傾向が継続すると予測される。 (2)郊外の既成農家集落地域であるが、人口の減少が継続しており地域的には衰退傾向が続くものと予測される。それに伴い土地に対する有効需要も限定的であり地価は下落傾向が今後も継続すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,688 円 1平米 1万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,688円 1平米 1万1,400円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧長岡市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾向にある。県内経済は、緩やかに持ち直しているものの、一部で厳しい状況にある。 (2)長岡市は人口は減少傾向が継続しているものの県平均よりは緩やかである。土地取引価格は地域ごとにばらつきはあるが工業地を除き下落傾向にある。
地域要因
(1)市街地外れにある既成住宅地域である。人口減少等地域的な衰退傾向は継続しており、宅地需要は弱含みで推移している。 (2)長岡市郊外の農家集落地域であり、人口減少等衰退傾向は継続しており、土地需要は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公８１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市宮本町１丁目字新保甲６１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,428 円／平米 4万7,699 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,590 円／平米 4万4,929 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,420 円／平米 3万7,755 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３調５７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市宮本町１丁目字新保甲６１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,276 円／平米 2万748 円／坪
推定価格 平米 坪	9,236 円／平米 3万534 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,374 円／平米 3万7,602 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公８１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市宮本町１丁目字新保甲６１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万745 円／平米 3万5,523 円／坪
推定価格 平米 坪	1万328 円／平米 3万4,144 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,476 円／平米 3万7,940 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調８２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市宮本町１丁目字新保甲６１番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,019 円／平米 3万9,735 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,382 円／平米 4万7,547 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,414 円／平米 3万7,735 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情