路線価 (2023) 新潟県長岡市槇下町字腰巻1921-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市槇下町字腰巻１９２１番１
価格時点	2023 年
駅名	北長岡駅 から 4200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	480万 円 (444 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,705 円 1平米 1万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	480万 円 (444 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,705 円／坪 1平米 1万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、長岡市のうち信濃川左岸側及びその周辺にわたる既成住宅地域。需要者の中心は、圏域内の居住者または縁故関係者であり、外部からの転入は見られない。少子高齢化による居住者人口の減少、及び、市街化調整区域内の集落であるため地縁的選好性においても限定された地域であること等により、需要は弱含みで推移している。取引件数が少ない上に規模も様々であるため、中心価格帯を見いだせない状況にある。 (2) 　同一需給圏は、市内の市街化調整区域にある集落地域であるが一部隣接市に及ぶ。需要者の中心は地縁的選好性を有する個人等である。市街化区域に隣接する地域では宅地開発が見られ一部地域について値頃感が出てきているものの、現状需要は限定的である。なお、取引は少なくかつ個別事情に左右されることも多く、市場の中心となる価格帯の把握が困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺に賃貸住宅がほとんど見られず賃貸市場が成立していない地域であるため、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、事例が少ないため地域の範囲を拡大して広域的に選択しているものの、立地や土地利用状況等、相対的に類似性の高い事例を選択して検討を加えているため、精度は総じて高いものと思料する。そこで、比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　自己使用の戸建住宅を中心とした市街化調整区域にある集落地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用を断念した。当地域における典型的な需要者は市場性を重視し価格を決定するものと判断することから、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北長岡駅北西方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	134.3 坪 (444 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模農家住宅の多いやや郊外の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市槇下町字腰巻１９２１番１
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	信濃川左岸側の既成住宅地域
街路	８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)調整区域内の住宅地域であり、地域要因に特段変化も見られず、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと思われるが、人口減少、高齢化等の影響により、地価は今後も弱含みで推移するものと予測される。 (2)　今後も暫く同様の環境を維持するものと予測する。地価水準は、市街化区域に隣接する地域で宅地開発が見られ値頃感が出てきているものの、現状需要は限定的であり弱含み傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万5,705 円 1平米 1万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万5,705 円 1平米 1万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万6,035円 1平米 1万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万6,035円 1平米 1万900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、世帯数増加、高齢化は県全体よりやや下回る。新規分譲地の価格は安定的に推移する一方で、調整区域内での開発に対する需要は弱い。 (2)市内人口は微減、世帯数が微増。取引価格は総じて弱含みの一方、工業地が持ち直している。新興エリアの需要が堅調、農村部、山間部は弱さが続く。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化は無いが、郊外の調整区域内の既成住宅地域に対する需要は減退傾向にある。 (2)川西地区中心部北方の市街化調整区域にある集落地域であり、土地取引に乏しい。一方で、市街化区域に隣接する地域では宅地開発が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調５７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市槇下町字腰巻１９２１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,172 円／平米 4万3,547 円／坪
標準価格 平米 坪	1万986 円／平米 3万6,320 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３調７８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市槇下町字腰巻１９２１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万882 円／平米 3万5,976 円／坪
推定価格 平米 坪	1万602 円／平米 3万5,050 円／坪
標準価格 平米 坪	1万818 円／平米 3万5,764 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調８２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市槇下町字腰巻１９２１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,019 円／平米 3万9,735 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,382 円／平米 4万7,547 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,369 円／平米 3万7,586 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３調５８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市槇下町字腰巻１９２１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,042 円／平米 1万6,669 円／坪
推定価格 平米 坪	8,243 円／平米 2万7,251 円／坪
標準価格 平米 坪	1万252 円／平米 3万3,893 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情