路線価 (2023) 新潟県長岡市大手通1-4-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市大手通１丁目４番３
価格時点	2023 年
駅名	長岡駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,160万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万7,074 円 1平米 22万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,160万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万7,074 円／坪 1平米 22万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、長岡市の中心商業地域のうち大手通り地区を中心とした長岡駅周辺の商業地域。需要者の中心は、市内及び県内の法人である。近隣地域周辺では市街地再開発事業の推進等、中心市街地活性化が図られているが、核となる商業施設を欠いており、小売店舗需要は低迷している。市場の中心価格帯については、取引価格の水準が立地や画地規模により様々であるため、総額の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は大手通り及び長岡駅周辺の商業地域である。需要者は市内、県内外の企業を中心に個人等も見られる。周辺では市街地再開発事業が進捗し民間分譲マンションの販売も堅調に推移している。コロナ禍に伴う影響（顧客の減少、売上減少による店舗の収益性の悪化など）は解消されておらず、商業用地需要は依然として弱い。成約される取引は規模、用途、利用目的も様々であり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格と収益価格が試算された。比準価格は周辺地域において時点の新しい取引事例が収集されたため、市場の実勢を反映し規範性及び信頼性が高い。収益価格は、賃料水準が借主主導の総額重視であるため、得られた収益価格は相対的な信頼性が低いものと考える。以上により比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は代替競争関係にある複数の事例を重視して求めたもので実証的で信頼性は高い。収益性の悪化に伴い、賃貸市場では需給バランスの均衡が崩れ適正な賃料水準の維持が困難となっている。このため収益資料の信頼性に限界がある。低位に求められた収益価格の精度は、比準価格と比べ相対的に劣ると判断する。以上、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ前年時以降の価格形成要因の変動状況を検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長岡駅西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市大手通１丁目４番３
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	10 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	21.5 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	長岡駅西口周辺の中心商業地域
街路	３６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部の商業地域であり、公共施設と行政施設の割合が大きい。周辺地域での市街地再開発事業の進展とマンション新築等の好材料はあるが、コロナ禍の影響もあり、地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (2)大手通周辺の民間分譲マンションの販売は堅調、市街地再開発事業「米百俵プレイス・ミライエ長岡」は令和７年に全館開業予定。需給は緩やかに改善していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	５階建程度の店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 75万7,074 円 1平米 22万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 75万7,074 円 1平米 22万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 75万7,074円 1平米 22万9,000円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 77万298円 1平米 23万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 75万7,074円 1平米 22万9,000円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 77万298円 1平米 23万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　長岡市（旧長岡市）では、商業地域の広域的な拡散及び信濃川左岸地区への重心移動という趨勢があり、この１年間でも、その傾向に変化はない。 (2)長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は県平均よりやや低い。土地取引件数は微増。コロナ禍後の物価上昇の影響に注視する必要がある。
地域要因
(1)　地域要因の変動は特に見られないが、行政施設の比重が高まる一方で、集客力ある施設の不在等により小売店舗地としての需要は弱い。 (2)市街地再開発事業の進捗、民間分譲マンションの開発等の好材料、コロナ禍からの回復の遅れ等が混在し需要は依然弱含み。
個別的要因	(1)　個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３公４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市大手通１丁目４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,226 円／平米 52万3,095 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,430 円／平米 55万3,524 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,671 円／平米 75万9,292 円／坪
査定価格 平米 坪	23万 円／平米 76万380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３公５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市大手通１丁目４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万2,500 円／平米 53万7,225 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,188 円／平米 51万3,052 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,883 円／平米 75万75 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	37 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公８２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市大手通１丁目４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,684 円／平米 37万9,145 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,674 円／平米 36万2,582 円／坪
標準価格 平米 坪	22万1,117 円／平米 73万1,013 円／坪
査定価格 平米 坪	22万1,000 円／平米 73万626 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調４８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市大手通１丁目４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,272 円／平米 42万4,067 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,391 円／平米 45万7,521 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,129 円／平米 74万7,582 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公５６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市大手通１丁目４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,287 円／平米 44万647 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,178 円／平米 41万7,144 円／坪
標準価格 平米 坪	22万4,516 円／平米 74万2,250 円／坪
査定価格 平米 坪	22万5,000 円／平米 74万3,850 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情