路線価 (2023) 新潟県長岡市殿町2-2-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市殿町２丁目２番６
価格時点	2023 年
駅名	長岡駅 から 460m
路線価
1坪当たり	1坪 24万4,644 円
1平米当たり	1平米 7万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万9,854 円 1平米 9万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万185 円／坪 1平米 9万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、長岡市中心部及びその周囲の既成商業地域。需要者は、市内の個人又は法人を中心に県内外の法人を含む。市街地再開発事業の進行など中心市街地活性化が図られているが、その影響は限定的である。川西地区や郊外における新興商業地域への顧客流出も継続する。新型コロナの影響が長引く中、飲食店需要は弱い。取引が少ない上に、画地規模が様々であるなど、需要の中心価格帯を容易に見いだせない。 (2) 同一需給圏は大手通地区の既成商業地域。標準地付近は歓楽街殿町に所在し、需要者は店舗運営や投資を行う個人及び法人事業者、不動産業者等である。大手通地区の商業的停滞により来訪者が減少するなか、新型コロナの発生、長期化により中高齢層を中心とした主に飲食店利用客の戻りが鈍い。一度低下した売上水準の回復が不透明であるため、域内の商業投資は減退が顕著であり、地価下落が続く。取引される画地規模は千差万別であり、中心価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自用の建物や古いビルが多いこともあり、賃料は土地収益性を十分に反映しない低額で決定される傾向があり、収益価格が低く算出され、その信頼性は相対的に低い。そこで、市街地に位置する既成商業地域の事例を選択し、商業地域としての土地利用状況や繁華性に配慮して比較検討を行った結果、高い信頼性を得るに至った比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 空室率の高止まりや賃料水準が低下傾向にある現在の賃貸市況、新型コロナの今後の収益影響が不透明であること等を考慮すると、収益価格の前提とした賃料水準等は信頼性に疑いがある。これに対して、比準価格は実際に市場で取引された取引事例に基づいて試算した実証的な価格であり、信頼性は大きく優る。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を重視し、収益価格を参考に止めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長岡駅南西方
距離	460 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市殿町２丁目２番６
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	50 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	19 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅や市役所に近い市中心部の飲食店が多い既成商業地域
街路	１５ｍ市道、背面道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　市中心部に近い飲食店や小売店が混在する地域であり、依然として新型コロナの影響を受ける。今後の地価は、先行き不透明であるが、暫くは下落傾向が続くと予測する。 (2)歓楽街殿町地区は従来顧客である中高齢層の来訪減、飲食店の廃業、大手通地区全体の商業繁華性の低下により商況低迷が続いている。新型コロナが小康状態の現在も投資は改善せず、今後も地価の下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万9,854 円 1平米 9万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万185 円 1平米 9万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万9,854円 1平米 9万700円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 30万6,466円 1平米 9万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万185円 1平米 9万800円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 30万6,466円 1平米 9万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　人口は減少、高齢化率は県全体よりやや低い。顧客の川西地区等新興商業地指向が継続。新型コロナの影響により飲食店需要に影響。 (2)新型コロナ、物価高騰により飲食、サービス消費は改善が鈍化し、商業投資は低調。拠点性低下等によりオフィス需要も弱く、中心部の空洞化が進行。
地域要因
(1)　以前から小売店需要は弱かったが、依然として新型コロナの影響が残り飲食店需要が影響を受ける。 (2)長年、中心部空洞化による需要縮小が続く中で、飲食小売店街に存し新型コロナによる需要低下が続く。地域は現状維持傾向で商業投資は改善が鈍い。
個別的要因	(1)　特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３公４１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市殿町２丁目２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,422 円／平米 21万2,979 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,350 円／平米 29万2,085 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,242 円／平米 29万5,034 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,200 円／平米 29万4,895 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調４８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市殿町２丁目２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,272 円／平米 42万4,067 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,676 円／平米 45万8,463 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,641 円／平米 27万6,517 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,600 円／平米 27万6,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市殿町２丁目２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,287 円／平米 44万647 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,820 円／平米 40万9,349 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,135 円／平米 32万7,740 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,100 円／平米 32万7,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３調５６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市殿町２丁目２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,168 円／平米 45万3,477 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,054 円／平米 40万3,511 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,396 円／平米 31万2,073 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,400 円／平米 31万2,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	26.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	11.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情