路線価 (2023) 新潟県長岡市宮内3-129-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市宮内３丁目１２９番６
価格時点	2023 年
駅名	宮内駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,267 円 1平米 5万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,598 円／坪 1平米 5万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は宮内駅周辺の既存普通商業地域である。主たる需要者は市内外の法人または個人事業者が中心である。当該地域に存する商業地域は郊外型店舗等の進出により顧客の流動性が目立ち、衰退して商業性が大幅に低下した地域も多くある。また、地域経済の低迷に伴い不動産需要は弱く、需要の中心的価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は長岡市中心部周辺の既成商業地域である。需要者の中心は物販・飲食等の店舗を運営する法人・個人業者であると思料する。外部からの転入が見込めない既成の商業地域である。郊外への大規模商業施設の進出等により、顧客は流出しており、商業地域としての繁華性は乏しい。地域は衰退気味であり、地価は継続的に下落している。画地規模等により取引価格はばらつきが大きく、市場の中心価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自己所有建物が多い既成商業地域であり賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、実際に市場において発生した取引価格を基に求めた客観的かつ実証的な価格であり、信頼性が高い。よって、本件にては市場の需給動向を反映している比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、自用建物を中心とする既成商業地域内にあって、賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。本件においては、自己使用目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宮内駅南東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	75.9 坪 (251 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗や住宅が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市宮内３丁目１２９番６
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	31 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	宮内駅近くの近隣商業地域
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　宮内駅前に位置し利便性が優れているものの、駅前商店街の不振により新規出店需要はほとんど見込めない状態にある。路線商業地域の郊外型店舗への顧客流出により、今後も地価は弱含みで推移するものと予測される。 (2)銀行や店舗のほか住宅等も見られる宮内駅前の近隣商業地域である。商業集積も弱い既存の小売店舗等が中心の既成商業地域であり、郊外商業施設への顧客流出は否めず、繁華性は低い。当面は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万9,267 円 1平米 5万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万9,598 円 1平米 5万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万9,267円 1平米 5万1,200円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 17万2,573円 1平米 5万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 17万2,573円 1平米 5万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長岡市の人口減少率、高齢化率は県平均よりやや低い。地価の下落率は地域により異なり、川西地区は横ばいの地域が多いが、下落傾向の地域も多い。 (2)長岡市中心部及びその周辺部に所在する商業地の需要は、新興住宅地域周辺や郊外部に位置する大型複合商業施設等に奪わている。
地域要因
(1)近隣商業地域であるが、近年繁華性が乏しくなり、需要が少ない。また、地積が小さいため住宅地域へ移行しつつある。 (2)宮内駅に近い既成の商業地域で、外部からの転入需要もなく、また画地の地形等から住宅地への転用も困難な地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に格別の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公４４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市宮内３丁目１２９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万814 円／平米 16万7,991 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,252 円／平米 15万9,521 円／坪
標準価格 平米 坪	5万54 円／平米 16万5,479 円／坪
査定価格 平米 坪	5万100 円／平米 16万5,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市宮内３丁目１２９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万636 円／平米 20万463 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,150 円／平米 19万5,550 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,765 円／平米 17万4,441 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,800 円／平米 17万4,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市宮内３丁目１２９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,964 円／平米 17万1,793 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,808 円／平米 17万1,277 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,016 円／平米 17万1,965 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,000 円／平米 17万1,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調３１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市宮内３丁目１２９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万478 円／平米 16万6,880 円／坪
推定価格 平米 坪	5万125 円／平米 16万5,713 円／坪
標準価格 平米 坪	5万837 円／平米 16万8,067 円／坪
査定価格 平米 坪	5万800 円／平米 16万7,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	まちなか居住区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調４４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市宮内３丁目１２９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,049 円／平米 14万5,626 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,509 円／平米 14万535 円／坪
標準価格 平米 坪	5万426 円／平米 16万6,708 円／坪
査定価格 平米 坪	5万400 円／平米 16万6,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情