路線価 (2023) 北海道余市町沢町5-46-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 余市町北海道余市町沢町５丁目４６番２８
価格時点	2023 年
駅名	余市駅 から 3600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	142万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万9,175 円 1平米 5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	142万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万9,175 円／坪 1平米 5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は余市町を中心とする住宅地域一円である。中心的な需要者は自己居住用不動産取得を目的とする町内に居住又は地縁的関係を有する個人で、道内外からの移住者はあるものの他地域からの流入は少ない。中心市街地から離れており、相対的な利便性が劣るので需要は少ない。市場の中心となる価格は、対象地と同規模土地で総額で１００万円台前半程度であると思料する。 (2) 同一需給圏は余市町内住宅地域一円で、特に中心部からは余市川北西側の古平町寄りの郊外部に所在する住宅地域である。中心的な需要者は町内に居住する個人で、自用目的の取引が主体であり、他地域からの流入は少ない。生活利便性は通常であるが、管内景気動向もあり町内経済が低迷を続け、宅地需要は減退し、コロナ禍以前より地価は弱含み傾向で推移。市場の中心となる価格は、対象地と同規模土地で総額で１４０万円程度、中古住宅は条件により様々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 余市町の中心市街地から離れた郊外の住宅地域であり、自己使用不動産が大半を占め、現実の不動産市場においては持家需要が中心となって価格形成が行われている。賃貸需要に乏しく収益還元法の適用はできなかったが、現実の不動産市場を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域とその周辺は戸建住宅を主とする郊外の既成住宅地域である。生活利便性は通常であるも市街地中心部からやや遠く、アパート等の収益物件の取引は見られずほぼ自用目的に限られており、賃貸市場が形成されていないため賃貸事例の収集は困難で、収益価格の試算は断念した。以上より、市場の動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用することとし、外の標準地との比較、地域の動向を勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	余市駅北西方
距離	3600 m
土地の状態
土地面積	73.8 坪 (244 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ郊外の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	余市町北海道余市町沢町５丁目４６番２８
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	余市川以西
街路	基準方位　北　　９ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とする最寄り駅徒歩圏外の住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。地価は弱含み傾向が続くと予測する。 (2)周辺は豊丘余市停車場線背後、役場等の町内中心部からは余市川を挟んで北西方に位置する郊外の既成住宅地域。生活利便性は通常で、格別の変動要因はなく現状維持と予測。当面の地価は弱含み傾向で推移すると判断。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万9,175 円 1平米 5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万9,175 円 1平米 5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万9,175円 1平米 5,800円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 1万9,505円 1平米 5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万9,175円 1平米 5,800円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 1万9,505円 1平米 5,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少に加え高齢化が進行している。水産資源の減少や後継者不足に伴う地元産業の低迷。 (2)コロナ禍以前の後志管内景気動向は、好況に沸いた一部地域を除き動きは鈍かった。各種緩和策が見られる現時点でも、同様の傾向が持続している。
地域要因
(1)高速Ｉ．Ｃ．に近く商業施設が多い余市川東部の住宅地域と比べ、利便性が劣る西部の住宅地域の需要減退。 (2)町内中心部からはやや距離があるが、利便性は通常の当地は、管内景気動向等から地価は弱含み傾向で推移してきた。今後も同様な趨勢が続くと予測。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231781408 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	余市町
地域	北海道余市町沢町５丁目４６番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,800 円／平米 1万9,175 円／坪
推定価格 平米 坪	6,399 円／平米 2万1,155 円／坪
標準価格 平米 坪	5,545 円／平米 1万8,332 円／坪
査定価格 平米 坪	5,790 円／平米 1万9,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231781408 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	余市町
地域	北海道余市町沢町５丁目４６番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6,665 円／平米 2万2,034 円／坪
推定価格 平米 坪	6,344 円／平米 2万973 円／坪
標準価格 平米 坪	5,604 円／平米 1万8,527 円／坪
査定価格 平米 坪	5,860 円／平米 1万9,373 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231781408 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	余市町
地域	北海道余市町沢町５丁目４６番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6,692 円／平米 2万2,124 円／坪
推定価格 平米 坪	6,173 円／平米 2万408 円／坪
標準価格 平米 坪	5,617 円／平米 1万8,570 円／坪
査定価格 平米 坪	5,870 円／平米 1万9,406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231781408 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	余市町
地域	北海道余市町沢町５丁目４６番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3,443 円／平米 1万1,383 円／坪
推定価格 平米 坪	4,175 円／平米 1万3,803 円／坪
標準価格 平米 坪	4,639 円／平米 1万5,337 円／坪
査定価格 平米 坪	4,850 円／平米 1万6,034 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231781408 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	余市町
地域	北海道余市町沢町５丁目４６番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,650 円／平米 1万8,679 円／坪
推定価格 平米 坪	5,298 円／平米 1万7,515 円／坪
標準価格 平米 坪	6,233 円／平米 2万606 円／坪
査定価格 平米 坪	6,510 円／平米 2万1,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情