路線価 (2023) 新潟県長岡市福住2-57 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市福住２丁目５７番
価格時点	2023 年
駅名	長岡駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,373 円 1平米 8万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,620万 円 (193 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,373 円／坪 1平米 8万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長岡駅周辺の商業地域及び住商混在地域である。需要者の中心は、市内の個人事業者及び中小及び零細企業である。近隣地域は、旧来からの併用店舗等が見られる繁華性の乏しい住商混在する地域である。車両通行は見込めるものの、駐車場を確保できる画地は少なく、商業地域としては衰退傾向にあり、地価は下落基調にある。画地規模等により取引価格はばらつきが大きく、市場の中心価格帯は見出せない。 (2) 　同一需給圏は長岡駅周辺の商業地域及び住商混在地域、幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は市内外の法人、個人事業者等である。大手通り沿いに再開発ビルが建設中、川西地区の商業地域は幹線道路整備、大型ＳＣの進出等商圏の拡大が見られる。一方、駅周辺部の既成商業地域では顧客流出、繁華性が低下している。なお、画地規模等により取引価格にばらつきも大きく、取引形態も多岐にわたることから中心となる価格帯の把握が困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地は、自己使用の建物を中心とした既成商業地域にあって、画地規模的にも賃貸建物としての想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。本件においては、自己の業務目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　自己使用の建物を中心とした既成の商業地域で、画地規模も小さく賃貸建物としての想定が困難であり、収益還元法の適用を断念した。典型的な需要者は市場性を重視し価格を決定するものと判断することから、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長岡駅北東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	58.4 坪 (193 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等の建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市福住２丁目５７番
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	20 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	長岡駅東側の既存の近隣商業地域
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長岡駅近くの近隣商業地域で鉄道の東西を繋ぐ幹線道路沿いにあるため車両通行は多いものの、郊外の大型店舗等への顧客流出により商業地としては衰退傾向にある。今後は、徐々に住宅系の用途へと移行すると予測する。 (2)　長岡駅東口周辺の既成商業地域であり、当面は同様の環境を維持するものと予測する。地価水準は、繁華性の低下から需要が弱く弱含み傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万7,373 円 1平米 8万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万7,373 円 1平米 8万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万7,373円 1平米 8万3,900円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 28万2,663円 1平米 8万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万7,373円 1平米 8万3,900円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 28万2,663円 1平米 8万5,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長岡市中心部及びその周辺部に所在する商業地の需要は、新興住宅地域周辺や郊外部に位置する大型複合商業施設等に奪わている。 (2)市内人口は微減、世帯数が微増。コロナ禍の長期化等先行き不透明感が残るものの、新興エリアの商業地需要が比較的堅調、既成の商業地は弱含み。
地域要因
(1)住商が混在する既成の商業地域で、住宅との併用も見られる。郊外型路線商業地域への商業集積中心の移行により、商業地域としては衰退傾向にある。 (2)長岡駅に近い既成の商業地域である。郊外型路線商業地域の発展、大型ＳＣの進出等により顧客は流出し繁華性が低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に格別の変動要因はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公８２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市福住２丁目５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,937 円／平米 25万4,354 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,475 円／平米 25万2,826 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,003 円／平米 26万1,184 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,000 円／平米 26万1,174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市福住２丁目５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,097 円／平米 25万1,577 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,640 円／平米 25万66 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,663 円／平米 28万3,202 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,700 円／平米 28万3,324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公４１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市福住２丁目５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,827 円／平米 34万9,864 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,021 円／平米 28万1,079 円／坪
標準価格 平米 坪	8万284 円／平米 26万5,419 円／坪
査定価格 平米 坪	8万300 円／平米 26万5,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公４１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市福住２丁目５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,562 円／平米 22万9,972 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,873 円／平米 22万7,694 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,742 円／平米 28万6,769 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,700 円／平米 28万6,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情