路線価 (2023) 新潟県長岡市表町1-9-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市表町１丁目９番１２
価格時点	2023 年
駅名	長岡駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 27万1,092 円
1平米当たり	1平米 8万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,830万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,830万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円／坪 1平米 10万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、長岡市中心部及びその周囲の既成商業地域。需要者は、市内外の個人又は法人を中心に県内外のマンション開発業者を含む。市街地再開発事業の進行など中心市街地活性化が図られているが、その影響は限定的である。川西地区や郊外における新興商業地域への顧客流出が継続し、市場は弱含みで推移している。取引が少ない上に、画地規模が様々であるなど、需要の中心価格帯を容易に見いだせない。 (2) 同一需給圏は、長岡市中心部及びその周辺における既成商業地域及び商住混在地域一帯である。主たる需要者は、市内外の法人、個人事業者のほか、開発事業者も含む。大手通り沿いの再開発事業等により活性化が図られ、定住人口が増加すれば改善も期待できるが、路線商業地域への顧客流出により、店舗等出店の程度も弱く、取引需要も弱含みで推移している。取引が少ない上に、画地規模が様々であるため、需要の中心価格帯を見出すことが困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自用の建物や古いビルが多いこともあり、賃料は土地収益性を十分に反映しない低額で決定される傾向があり、収益価格が低く算出され、その信頼性は相対的に低い。そこで、市街地に位置する既成商業地域の事例を選択し、街路条件、商業地域としての土地利用状況や繁華性に配慮して比較検討を行った結果、高い信頼性を得るに至った比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場は成立しているが自用の建物が多い地域であり、収益価格の構成要素である賃料、還元利回り等の査定に必要な賃貸事例が少なく精度が低いため、説得力に欠ける。比準価格は、現実の取引市場における取引事例を豊富に収集し、適切に補修正した結果を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。よって、市場性を適切に反映した比準価格を標準に、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長岡駅西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗等、マンションの建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市表町１丁目９番１２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中高層の店舗事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市中心部に近い国道沿いの既成商業地域
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　郊外新興商業地域への顧客流出に伴う店舗需要減退が継続し、今後の地価は、引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (2)中心市街地にある既成商業地域であり、郊外の路線商業地域等へ顧客が流出し、店舗等の賃貸需要はやや弱い。周辺地域の定住人口が増加すれば改善も期待されるが、現状、需要は弱含みで推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　人口は減少、高齢化率は県全体よりやや低い。土地取引件数は概ね横這い。顧客の川西地区等新興商業地指向が継続。 (2)長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は微増傾向にある。地価は下落基調であるが下落幅は縮小傾向にある。土地取引件数は横ばい傾向で推移している。
地域要因
(1)　川西地区など郊外新興商業地域への顧客流出が継続し、需要は弱含みで推移。 (2)郊外の路線商業地域への顧客流出が継続しており、繁華性に欠けるため、需要が弱含みで推移しており、地価は下落基調にある。
個別的要因	(1)　特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公４１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市表町１丁目９番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,827 円／平米 34万9,864 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,021 円／平米 28万1,079 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,102 円／平米 31万4,407 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,100 円／平米 31万4,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公８２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市表町１丁目９番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,684 円／平米 37万9,145 円／坪
推定価格 平米 坪	11万230 円／平米 36万4,420 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,355 円／平米 31万8,550 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,400 円／平米 31万8,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公８１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市表町１丁目９番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万351 円／平米 29万8,700 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,951 円／平米 30万3,990 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,691 円／平米 34万9,414 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３公５６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市表町１丁目９番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万2,500 円／平米 53万7,225 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,188 円／平米 51万3,052 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,502 円／平米 33万8,872 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	37 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情