路線価 (2023) 新潟県長岡市四郎丸4-91 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市四郎丸４丁目９１番
価格時点	2023 年
駅名	長岡駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,150万 円 (406 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万6,215 円 1平米 7万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,160万 円 (406 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万7,207 円／坪 1平米 7万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、長岡市のうち中心市街地内の幹線道路沿い商業地域または商住混在地域である。需要者の中心は市内の法人や個人事業者等である。集客力のある店舗等が少なく、商業地としての競争力が弱いため土地需要は限定的である。市場の中心価格帯については、画地規模が様々であり、需要の中心となる価格帯は把握しにくい。 (2) 同一需給圏は、旧長岡市内の商業地域やその周辺の商住混在地域であり、需要者の中心は地縁的選好性を有する法人や個人事業者等である。現在商業の中心は郊外の路線商業地域に移行しており、近隣地域においては店舗等の集積度が低く衰退傾向も伺われ、宅地需要は弱含みの傾向が継続している。取引は少なめで、各画地の個別性も強い傾向があり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　地域内の土地利用の大半は自用の店舗併用住宅等であり、土地取引は自用目的での取引が中心であるため収益価格の試算は見合わせたが、時点の新しい取引事例が多く得られたため比準価格の規範性は高いものと思料する。従って、鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、地域の将来動向等も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己利用が中心の繁華性の低い商業地域で、賃貸需要が弱く事業収支の観点から賃貸を想定することが合理的ではないため収益還元法の適用は見送った。対して取引事例比較法においては類似地域等において信頼性を有する取引事例を収集し、適切に比準が行われたものと判断される。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長岡駅南東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	122.8 坪 (406 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所、住宅が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市四郎丸４丁目９１番
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗事務所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	用途が混在し、商業地としての競争力は低い。
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業地域としての繁華性及び収益性が劣る地域であり、競争力に乏しいが、中心部に近いため、将来的にはマンション適地地域に変わる可能性もあると推測する。地価水準は、暫くは下落傾向が続くものと予測される。 (2)幹線道路沿いの商業地域で、特段地域要因の変動もなく、今後も現環境を維持して推移するものと予測される。繁華性の低い商業地域で宅地需要は弱く、地価は弱含みの傾向が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万6,215 円 1平米 7万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万7,207 円 1平米 7万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 26万182円 1平米 7万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万7,207円 1平米 7万7,800円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 26万182円 1平米 7万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　長岡市（旧長岡市）では、商業地域の広域的な拡散及び信濃川左岸地区への重心移動という趨勢があり、この１年間でも、その傾向に変化はない。 (2)旧長岡市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾向にある。県内経済は、緩やかに持ち直しているものの、一部で厳しい状況にある。
地域要因
(1)　地域要因の変動は特に見られないが、集客力ある施設の不在等により小売店舗地としての需要は弱い。 (2)特段地域要因に変動はない。繁華性の劣る商業地域で、路線商業地域等との競合から宅地需要は弱含みの傾向が継続している。
個別的要因	(1)　個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調７７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市四郎丸４丁目９１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,432 円／平米 22万2,930 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,941 円／平米 24万1,143 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,514 円／平米 25万6,261 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,500 円／平米 25万6,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市四郎丸４丁目９１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,981 円／平米 27万7,641 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,986 円／平米 24万7,904 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,625 円／平米 25万6,628 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,600 円／平米 25万6,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	３公３４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市四郎丸４丁目９１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万 円／平米 29万7,540 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,054 円／平米 28万7,801 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,244 円／平米 25万5,369 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,200 円／平米 25万5,223 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公８２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市四郎丸４丁目９１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,937 円／平米 25万4,354 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,475 円／平米 25万2,826 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,718 円／平米 25万6,936 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,700 円／平米 25万6,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調４１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市四郎丸４丁目９１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,311 円／平米 20万2,694 円／坪
推定価格 平米 坪	6万704 円／平米 20万687 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,632 円／平米 25万9,957 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,600 円／平米 25万9,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情