路線価 (2023) 新潟県長岡市東川口字前島1911-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市東川口字前島１９１１番４外
価格時点	2023 年
駅名	越後川口駅 から 180m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	530万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万418 円 1平米 2万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	530万 円 (249 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万418 円／坪 1平米 2万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、長岡市川口地域及び隣接する小千谷市、魚沼市などを含めた地域一帯である。主たる需要者は、川口地域に地縁性がある法人、個人事業者である。人口減少や少子高齢化の進行に伴い、商店街での消費や雇用も低迷しており、新規出店も目立ったものがない状況であり、取引需要も引き続き弱い状況にある。取引件数が少なく、画地規模等により価格にばらつきがあるため、土地取引の中心価格帯を把握することが困難である。 (2) 　同一需給圏は川口地域の既成商業地域、住商混在地域が中心であるが隣接市の商業地域、住商混在地域等広範囲に及ぶ。需要者の中心は地元法人、地元在住の個人事業者である。人口減少、高齢化の進行等から購買力が低下し需要は低迷している。なお、取引が少なく立地条件や画地規模等により取引価格は様々で、市場の中心となる価格帯の把握が困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の建物が中心で、収益目的の取引はほとんど見られない。賃貸市場が小さく十分な賃貸需要が見込めないため、収益価格は試算しなかった。求められた比準価格は、類似地域にある価格牽連性を有する取引事例を採用し、現実の取引市場において発生した取引事例を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。したがって、前年からの価格形成要因の変動状況を検証したうえで、市場性を適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　自己使用の建物を中心とした繁華性の低い既成商業地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。典型的な需要者は市場性を重視し価格を決定するものと判断することから、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	越後川口駅南西方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	75.3 坪 (249 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗の中に住宅も見られる既成商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市東川口字前島１９１１番４外
標準地の範囲
東	80 m
西	10 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	長岡市川口地域の中心部にある既成商業地域
街路	６．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)川口地域中心部の既成商業地域で、価格に影響を及ぼす要因変動は特段ない。地域全体における人口減少、少子高齢化の進行に伴い、商店街での消費や雇用は低迷しており、今後も需要は弱含んで推移するものと予測する。 (2)　今後も同様の環境を維持するものと予測する。地価水準は人口減少、高齢化の進行から購買力が低下し、下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万418 円 1平米 2万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万418 円 1平米 2万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万418円 1平米 2万1,300円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万418円 1平米 2万1,300円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長岡市川口地域の人口減少率、高齢化率は共に拡大傾向にある。取引需要は縮小しており、地価は下落基調にある。 (2)市内人口は微減、世帯数が微増。取引価格は総じて弱含みの一方、工業地が持ち直している。川口地域は人口、世帯数とも減少。取引価格は下落傾向。
地域要因
(1)価格に影響を与える要因変動は特段ない。商店街の消費や雇用は低迷しており、取引需要も弱く、今後もその状況が継続するものと予測する。 (2)越後川口駅前の商店街である。人口減少、高齢化の進行から購買力が低下し、新規出店等も見られない。需要は低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調７８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市東川口字前島１９１１番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4,517 円／平米 1万4,933 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,275 円／平米 6万417 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,250 円／平米 7万253 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調７８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市東川口字前島１９１１番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万198 円／平米 6万6,775 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,208 円／平米 6万3,502 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,085 円／平米 6万9,707 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県長岡市東川口字前島１９１１番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,006 円／平米 5万9,528 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,840 円／平米 9万8,651 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,254 円／平米 7万266 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公７８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	魚沼市
地域	新潟県長岡市東川口字前島１９１１番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,190 円／平米 8万6,584 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,087 円／平米 6万9,714 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情