路線価 (2023) 新潟県長岡市宝1-2-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市宝１丁目２番２２
価格時点	2023 年
駅名	北長岡駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,750万 円 (499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,041 円 1平米 3万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,750万 円 (499 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,041 円／坪 1平米 3万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は長岡市内の幹線道路沿いで、事業所等が多い路線商業地域である。需要者は商業、工業両方の事業者が存在し、業務サービス、建築、製造等多様である。周辺の県道沿線には古くから工業地帯が形成され、背後に住宅地域も広がるため近隣地域は商工用途の混在状況にあるが、街路条件が良好なことから需要は底堅い。また周辺の街路整備も進み、地価は下落しながらも底堅く推移している。取引される画地規模は多様であり、中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、旧長岡市内の商業地域やその周辺を含む商住・商工混在地域等であり、需要者の中心は地縁的選好性を有する法人や個人事業者等が中心である。現在商業の中心は郊外の路線商業地域に移行しており、付近に工業地帯も見られ、その影響も多少見られる近隣地域においては繁華性がやや劣る面もあり宅地需要はやや弱含みの傾向が継続している。取引では各画地の個別性が強い傾向があり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自己所有建物が多い路線商業地域であり賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、実際に市場において発生した取引価格を基に求めた客観的かつ実証的な価格であり、信頼性が高い。よって、本件にては市場の需給動向を反映している比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己利用が中心の繁華性の低い商業地域で、賃貸需要が弱く事業収支の観点から賃貸を想定することが合理的ではないため収益還元法の適用は見送った。対して取引事例比較法においては類似地域等において信頼性を有する取引事例を収集し、適切に比準が行われたものと判断される。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北長岡駅北西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	150.9 坪 (499 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、営業所、店舗等の混在する地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市宝１丁目２番２２
標準地の範囲
東	70 m
西	0 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層の事務所、工場地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	27 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧長岡市の北方に位置する中小規模の店舗等が連坦する商工混在地域
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　幹線道路沿いの商工混在地域であり、特に新たな出店等は見られない。周辺で北陸道ＩＣの開設等によるアクセス向上が見られることから宅地需要は比較的多く、地価は微下落傾向で推移すると予測する。 (2)幹線道路沿いの用途混在の商業地域で、特段地域要因の変動もないことから、今後も現環境を維持して推移すると予測される。繁華性の低い商業地域で宅地需要は弱く、地価はやや弱含みの傾向が継続すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の事務所兼工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万6,041 円 1平米 3万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万6,041 円 1平米 3万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万6,702円 1平米 3万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万6,702円 1平米 3万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長岡市の人口減少率、高齢化率は県平均よりやや低い。地価の下落率は地域により異なり、川西地区は横ばいの地域が多いが、下落傾向の地域も多い。 (2)旧長岡市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾向にある。県内経済は、緩やかに持ち直しているものの、一部で厳しい状況にある。
地域要因
(1)近年、近くに北陸道ＩＣの新設や幹線網の整備がみられ、交通の利便性が向上していること等により地価は緩やかな下落傾向で推移している。 (2)特段地域要因に変動はないが、繁華性の低い商業地域で、繁華性の高い路線商業地域等との競合から宅地需要はやや弱含みの傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公４４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市宝１丁目２番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,265 円／平米 12万6,504 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,265 円／平米 12万6,504 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,374 円／平米 12万252 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公４４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市宝１丁目２番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,318 円／平米 12万67 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,318 円／平米 12万67 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,556 円／平米 11万4,242 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市宝１丁目２番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,223 円／平米 8万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,223 円／平米 8万9,999 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,459 円／平米 11万3,921 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調７７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市宝１丁目２番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,470 円／平米 7万4,286 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,373 円／平米 9万7,107 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,638 円／平米 11万4,513 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調７７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市宝１丁目２番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,320 円／平米 10万6,850 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,408 円／平米 11万7,059 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,408 円／平米 11万7,059 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情