路線価 (2023) 新潟県長岡市古正寺2-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市古正寺２丁目７番
価格時点	2023 年
駅名	長岡駅 から 3300m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	8,180万 円 (1094 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,289 円 1平米 7万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	8,170万 円 (1094 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万6,958 円／坪 1平米 7万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、旧長岡市川西地区の路線商業地域及び周辺地域。飲食や物販関連の郊外店舗のほか営業所等も多く、需要者は、これらを経営する県内外の法人等が中心である。東西道路整備事業をはじめ各種道路事業により新規路線の商業集積が進み、周辺の交通量も増え顧客の流入も進んだことから、需要は底堅い。取引が少ないうえに需要者の業種形態により画地規模も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。 (2) 　同一需給圏は市内幹線道路沿い及びその周辺広幅員道路沿いの商業地域である。需要者の中心は市内外の法人等である。川西地区の商業地域は幹線道路整備、大型ＳＣの進出等商圏が拡大し、集客競争、投資分散等の懸念があるものの、大型店舗の集積する地域では総じて堅調な需要が見込まれる。なお、画地規模等により取引価格にばらつきも大きく、取引形態も多岐にわたることから中心となる価格帯の把握が困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自用建物による店舗営業が多く仕様や階層も多様であること、また、企業ブランドによる収益力の差が大きいこと等により、多くの想定に基づく収益価格の信頼性や精度は劣る。比準価格は、事例が少ない中で、相対的に立地の類似した事例を選択しているため、市場の実態を的確に反映し、総じて高い信頼性を有しているものと思料する。そこで、比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を収集し得た市場の実態を反映した実証的な価格である。一方収益価格は、事例に乏しく、契約内容も多岐にわたることから想定要素を多く含み不確実性が強い。よって比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長岡駅西方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	330.9 坪 (1094 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市古正寺２丁目７番
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	120 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	36.5 m
奥行き	30 m
面積	1100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	川西地区の新興路線商業地域
街路	３０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)川西地区の路線商業地域。左岸バイパス沿いの店舗集積が進み周辺商業地域への波及効果も見られ繁華性が向上しつつある。周辺交通量も増加し新規出店需要もある等、地価は堅調に推移して行くものと予測される。 (2)　店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、大型店舗が集積し堅調な需要が見込まれる。背後の住宅地需要も概ね堅調であり、地価水準は先行き不透明感が続くものの横這いから上昇傾向の推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万7,289 円 1平米 7万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万6,958 円 1平米 7万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万7,289円 1平米 7万4,800円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 24万5,636円 1平米 7万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万6,958円 1平米 7万4,700円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 24万5,636円 1平米 7万4,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型感染症が経済活動及び雇用情勢に与える影響について先行き不透明であるなかで、既成商業地と郊外路線商業地に対する需要が二極化している。 (2)市内人口は微減、世帯数が微増。コロナ禍の長期化等先行き不透明感が残るものの、新興エリアの商業地需要が比較的堅調、既成の商業地は弱含み。
地域要因
(1)付近の核店舗を中心とした広域的商圏を有する郊外路線商業地域を形成しており、新規出店意欲も旺盛で、需要は底堅い。 (2)川西地区中心部の一角にある路線商業地域であり、大型店舗が集積し総じて堅調な需要が見込まれるものの、一部で弱い動きも見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３公７８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市古正寺２丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,750 円／平米 32万6,468 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,951 円／平米 31万602 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,161 円／平米 24万8,482 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,200 円／平米 24万8,611 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	19 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公５８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市古正寺２丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万749 円／平米 30万16 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,106 円／平米 20万2,016 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,315 円／平米 23万9,073 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,300 円／平米 23万9,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公５８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市古正寺２丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,353 円／平米 22万5,975 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,695 円／平米 22万7,106 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,507 円／平米 24万6,320 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,500 円／平米 24万6,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公５８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市古正寺２丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,586 円／平米 19万6,991 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,850 円／平米 19万1,252 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,977 円／平米 24万4,568 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,000 円／平米 24万4,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調５８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市古正寺２丁目７番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,213 円／平米 18万5,840 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,964 円／平米 17万8,405 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,023 円／平米 24万1,414 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,000 円／平米 24万1,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情