路線価 (2023) 新潟県長岡市城岡2-23-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市城岡２丁目２３番１外
価格時点	2023 年
駅名	北長岡駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3億3,100万 円 (19795 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3億3,100万 円 (19795 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,210 円／坪 1平米 1万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は隣接市町村を含む中越地区の工場地域及び流通業務地域。需要者は市内外の製造、物流等を展開する事業者である。新型コロナ沈静化による経済活動の再開に伴い投資活動に再開の動きが見られたが、材料不足や費用高騰等により本格的な投資再開には至らない。また標準地付近は歴史の古い既成工業地帯であり、景気情勢の影響をやや受け難く、長期の価格調整により地価は安定している。取引される画地規模は千差万別であり、中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は長岡市内及び周辺市町村の工業地域である。需要者の中心は、県内外の物流や製造関連法人等である。長岡北スマート流通産業団地の分譲は概ね良好な経過であった。昨今の付近の工業地の取引状況から、不透明感は未だ存するものの、相応の工業地需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、工業地の取引においては、立地条件や画地規模等により千差万別であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地付近は自社工場が多い既成工業地域で、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内より価格牽連性が認められる工場地、流通業務地等の取引事例を採用し、これを基礎とした実証的な価格であり、試算過程も適切で、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、同一需給圏内の工業地の市場動向を踏まえた上で、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自社工場が中心の工業地域で、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は見送った。対して取引事例比較法においては類似地域等において信頼性を有する取引事例を収集し、適切に比準が行われたものと判断される。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北長岡駅北方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	5987.6 坪 (19795 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模の工場が建ち並ぶ古くからの工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市城岡２丁目２３番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	200 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	150 m
面積	15000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	戦前から城岡、蔵王地区に形成されている北部工業地帯
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)歴史の古い工業地帯であり今後も地域性は当面不変と予測する。為替変動や世界経済の不安定化により市場環境、投資姿勢は企業間に差がある。投資は回復半ばであり、既成工業地域における地価は横這い基調と予測する。 (2)駅近の工業地域で、特段地域要因の変動もなく、今後も現環境を維持して推移すると予測される。工業地として、その価格水準から相応の需要も見込まれ、地価は概ね安定的に推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,210 円 1平米 1万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安や物価高で企業の収益状況は明暗様々であるが、経済活動再開により市内中心業種は概ね復調。しかし資源高から設備投資の本格回復には至らず。 (2)旧長岡市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾向にある。県内経済は、緩やかに持ち直しているものの、一部で厳しい状況にある。
地域要因
(1)業況や投資環境は業種間の差が大きい。歴史のある工業地帯であり、長年の調整により地価水準は需給均衡した水準にあり、現在も安定推移している。 (2)近年長岡北スマートＩＣが開通し、工業地としての利便性は比較的良好な地域である。地価は相応の水準となっており、概ね安定的で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調７７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市城岡２丁目２３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,469 円／平米 7万7,589 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,469 円／平米 5万4,447 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公４８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市城岡２丁目２３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,993 円／平米 5万6,179 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,031 円／平米 8万6,058 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,783 円／平米 5万5,485 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公５７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市城岡２丁目２３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,592 円／平米 9万4,525 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,632 円／平米 8万4,739 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,558 円／平米 5万4,741 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調４１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市城岡２丁目２３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,028 円／平米 7万9,437 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,596 円／平米 8万4,620 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,751 円／平米 5万5,379 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調５８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市城岡２丁目２３番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,215 円／平米 4万6,995 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,704 円／平米 4万5,305 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,960 円／平米 5万6,070 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情