路線価 (2023) 新潟県長岡市鉄工町2-1-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市鉄工町２丁目１番５
価格時点	2023 年
駅名	長岡駅 から 5500m
路線価
1坪当たり	1坪 6万2,814 円
1平米当たり	1平米 1万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,090万 円 (1325 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,030 円 1平米 2万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,090万 円 (1325 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,030 円／坪 1平米 2万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は長岡市内を中心とした近隣の工業地域一円。機械金属関連等の下請け工場が多く、需要者はこれらを経営する市内外の個人や法人である。近接の流通産業団地の分譲など供給も多いものの、高速ＩＣへのアクセスも良好で安定的な需要がある。一方で、原材料価格の高騰及び納期遅延など、先行きにはやや不透明感がある。取引される規模はまちまちであり、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は長岡市内の工業地域を中心にその範囲は広域的に形成される。需要の中心は長岡市内及び県内外の企業である。業種により異なるが長岡北スマート流通産業団地は完売、ほか市内の工業団地等においても工場用地確保の動きも見られるなど、工場用地需要は改善傾向が続いた。今後、物価上昇等の業績に与える影響に十分注視する必要がある。成約される取引の多くは用途、目的、規模等も様々で需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自己所有の工場が多い地域であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、近隣工場地域の事例が少ない中で時点を遡及し範囲を拡大しているものの、利用状況や立地に配慮し、相対的に類似性の高い事例を選択しているため、市場の実態を的確に反映し、総じて高い信頼性を有しているものと思料する。そこで、比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自社工場が多い工業地域では、取引指標としてインフラの整備状況、生産性（関連産業の集積度合、労働力の確保の難易等）が重視され価格が形成される。比準価格は代替競争関係にある市内工業地域の複数の事例より求めたものであり実証的である。工場等の賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用できない。以上、信頼性の高い比準価格を重視し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長岡駅北西方
距離	5500 m
土地の状態
土地面積	400.8 坪 (1325 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場、事業所が建ち並ぶ鉄工関連の工業団地
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市鉄工町２丁目１番５
標準地の範囲
東	80 m
西	200 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	工場、事業所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	鉄工、機械金属関連の工場が多く見られる工業地域
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)流通団地の分譲など周辺で供給も多いものの、高速ＩＣへのアクセスも良好な工業地域であり、工業生産活動を取り巻く環境は不透明ながらも一定の需要があることから、地価は安定的に推移していくものと予測される。 (2)業種により異なるが全体的に工場用地需要は持ち直しつつある。当該地域でも高速道路、国道に近い優位性を活かし需給は改善傾向に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,030 円 1平米 2万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,030 円 1平米 2万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の工業地に対する需要は安定的に推移しているが、原材料価格高騰や半導体不足が生産活動に与える影響については先行き不透明な状態である。 (2)Ｒ３年工場立地動向調査では新潟県の立地件数は全国８位、面積は同１５位。件数、面積とも全国を大きく上回る伸び率である。
地域要因
(1)北スマートＩＣへのアクセスも良好であり、近接の流通産業団地も完売するなど需要は安定的である。 (2)業種により異なるが全体的に工場用地需要は持ち直しつつある。今後、コスト上昇の地価に与える影響に注視する必要がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	３公３４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市鉄工町２丁目１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,421 円／平米 7万7,430 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,513 円／平米 8万4,346 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,069 円／平米 7万9,572 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調４１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市鉄工町２丁目１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,028 円／平米 7万9,437 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,596 円／平米 8万4,620 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,440 円／平米 7万7,493 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公５７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市鉄工町２丁目１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,592 円／平米 9万4,525 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,632 円／平米 8万4,739 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,885 円／平米 8万2,270 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公５７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市鉄工町２丁目１番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,641 円／平米 5万5,015 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,641 円／平米 5万5,015 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,397 円／平米 7万4,044 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,400 円／平米 7万4,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公７８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市鉄工町２丁目１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,341 円／平米 8万471 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,632 円／平米 7万8,127 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,398 円／平米 7万7,354 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情