路線価 (2023) 新潟県長岡市高見町字東堤16-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 長岡市新潟県長岡市高見町字東堤１６番２外
価格時点	2023 年
駅名	北長岡駅 から 3300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	7,170万 円 (3065 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7,170万 円 (3065 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,360 円／坪 1平米 2万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、市内の中小工場地域を中心に隣接市町村など中越地方に及ぶ。需要者は、市内外の法人が主である。長岡北スマート流通産業団地造成等による新規供給もあったが、高速道路ＩＣや幹線道路などへの良好なアクセスを有する工業用地に対しては、物流施設目的を中心に需要が根強く、若干供給不足感がある。画地規模が様々であるため、総額の観点で需要の中心価格帯を見出せない状況にある。 (2) 　同一需給圏は長岡市及び隣接市町を含む中越地方の工業地域。需要者の中心は県内の法人である。圏域内においては需要者の投資意欲が改善していたが、最近は製造業を中心に設備投資に慎重な姿勢も見られつつある。市場の中心価格帯については、取引される画地規模は千差万別であるため、把握しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益還元法を非適用とした。取引事例比較法の適用に際しては、地域の範囲を拡大して事例を選択したが、長岡市北部を中心に、取引時点の総じて新しい工業地域の事例を選択することができ、用途性や地理的位置関係並びに事情の有無に配慮して試算した。その結果、高い信頼性を得るに至った比準価格を基に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　地域内の土地利用の大半は自用の事業所用地であり、土地取引は自用目的での取引が中心であるため収益価格の試算は見合わせたが、地域性の類似した時点の新しい取引事例が多く得られたため比準価格の信頼性及び規範性は高いものと思料する。従って、鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準として、地域の将来動向等も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北長岡駅北方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	927.1 坪 (3065 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、工場、住宅等が混在する県道沿いの地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長岡市新潟県長岡市高見町字東堤１６番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層の工場、事業所地
画地の形状等
間口	55 m
奥行き	55 m
面積	3000 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	製造業、物流施設等が連担する県道沿い工業地域
街路	１３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　県道沿いで交通アクセスに優れた特性は変わらないものと思われる。物流施設目的の需要が根強いことから、今後の地価は概ね横這い乃至は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (2)　地域要因は当面は変化なしと予測するが、周辺地域には用途の多様性も見られ、将来的には工業系土地利用の比率低下も予測される。地価水準は若干の上昇傾向にあると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の工場兼事業所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　県内企業の設備投資計画は、非製造業で前年を上回るものの、製造業で前年を下回る。企業収益は減速しつつある。 (2)　長岡市の製造業の概況は、Ｒ２とＲ３の比較で、事業所数は横ばい、従業者数と出荷額は減少、付加価値額は増加。新潟県の平均とほぼ同じ傾向。
地域要因
(1)　交通アクセスが良好であり、物流施設目的を中心に需要は根強い。工業用地は一部で供給不足感がある。 (2)　地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)　特にない。 (2)　個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調４１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市高見町字東堤１６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万16 円／平米 9万9,233 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,188 円／平米 7万3,354 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,271 円／平米 8万3,546 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公４１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市高見町字東堤１６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,950 円／平米 7万9,179 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,508 円／平米 7万7,717 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,876 円／平米 8万2,240 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市高見町字東堤１６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,895 円／平米 5万2,549 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,076 円／平米 7万2,983 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公４８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	長岡市
地域	新潟県長岡市高見町字東堤１６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,993 円／平米 5万6,179 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,031 円／平米 8万6,058 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,513 円／平米 7万1,122 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情