路線価 (2023) 新潟県三条市直江町1-3136-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 三条市新潟県三条市直江町１丁目３１３６番５
価格時点	2023 年
駅名	三条駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	454万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,726 円 1平米 3万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	455万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,057 円／坪 1平米 3万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市中心地域及び隣接する既成住宅地域一円である。需要者は主に市内居住者であるが、嵐南地域の地元居住者による取引が多いものと思われる。郊外の分譲地との競合のほか、過去における周辺小中学校の統廃合による利便性低下が認められ、現在でも需要の回復はやや弱い。土地は規模に応じて幅広いが４００～８００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、三条市の中心市街地及びその周辺の住宅地域全般である。需要者の中心は市内居住者が中心である。圏内の既成住宅地の需要は新規分譲地との競合もあり、全般的に見ると弱含みで、地価は下落傾向にある。近隣地域では近年付近の小中学校が統廃合で移転し、地価は下落傾向が継続している。需要の中心となる価格帯は、土地は５００～１，０００万円程度、新築戸建物件で１，８００～２，４００万円前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地の画地規模では市場性を有する賃貸住宅の想定が困難であるため、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法の適用は断念した。本件においては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用目的の需要が中心の地域で、敷地規模が小さく、事業収支の観点から賃貸住宅を想定することが合理的ではないため収益還元法の適用は見送った。対して、取引事例比較法においては類似地域等において信頼性を有する取引事例を収集し、適切に比準が行われたものと判断される。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三条駅西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三条市新潟県三条市直江町１丁目３１３６番５
標準地の範囲
東	80 m
西	70 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	16 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道８号への接続が比較的容易な住宅地域
街路	基準方位　北　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)嵐南地区の概ね標準的な住宅地域だが、国道８号寄りに位置している。周辺地域での新規分譲に伴う宅地需要の分散化により、需要の弱含んだ状況が継続すると予測する。 (2)既成住宅地域で、直近では特段地域要因の変動もなく現環境を維持して推移すると予測される。近年統廃合により付近にあった小中学校が離れたこと等もあり宅地需要は弱く、地価は弱含みの傾向が継続すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万3,726 円 1平米 3万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万4,057 円 1平米 3万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万3,726円 1平米 3万4,400円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少傾向が続き、土地取引件数及び建築着工戸数は年によって増減あるが、立地条件等に基づく厳しい物件の選別が続いている。 (2)旧三条市の人口は減少傾向、世帯数は微増傾向にある。県内経済は、緩やかに持ち直しているものの、一部で厳しい状況にある。
地域要因
(1)嵐南地区における標準的な住宅地域だが、過去の学校統廃合による利便性の低下、新規分譲地との競合が認められる。 (2)近年統廃合により付近の小中学校が移転したことや、分譲地や住環境に優れる地域との競合等により宅地需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公４１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	三条市
地域	新潟県三条市直江町１丁目３１３６番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,147 円／平米 12万2,808 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,706 円／平米 12万1,350 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,644 円／平米 11万1,227 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,600 円／平米 11万1,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公８２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	三条市
地域	新潟県三条市直江町１丁目３１３６番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,028 円／平米 12万9,027 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,490 円／平米 12万636 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,392 円／平米 11万3,700 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調７７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	三条市
地域	新潟県三条市直江町１丁目３１３６番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,323 円／平米 13万2 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,323 円／平米 13万2 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,062 円／平米 12万2,527 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,100 円／平米 12万2,653 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調８２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	三条市
地域	新潟県三条市直江町１丁目３１３６番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,439 円／平米 6万4,265 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,457 円／平米 9万4,079 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,597 円／平米 10万7,766 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調８２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	三条市
地域	新潟県三条市直江町１丁目３１３６番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,932 円／平米 8万9,037 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,488 円／平米 10万7,405 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,198 円／平米 11万3,059 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情