路線価 (2023) 新潟県三条市本町3-514 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 三条市新潟県三条市本町３丁目５１４番
価格時点	2023 年
駅名	北三条駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,937 円 1平米 5万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (259 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円／坪 1平米 5万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、三条市中心部及びその周囲に位置する既成商業地域及び商住混在地域。需要者は、市内の法人又は個人の店舗事業者が中心である。イベントや支援事業等により商店街活性化が図られているが、燕三条地区やロードサイドの大型店への顧客流出が継続する中、空店舗や店舗閉鎖が目立つなど、長期衰退化傾向にある。取引が少ない上に、画地規模が様々であるなど、需要の中心価格帯を容易に見いだせない。 (2) 同一需給圏は旧来からの中心商業地域で主に幹線道路沿いの地域である。主な需要者は地元企業であるほか、県外からの需要も見込まれる。三条市における古くからの中心商店街であるが、商業施設の多極化や地元商店主の高齢化、駐車場の不足など中心商業地としての優位性を維持することは難しい状況にあり、以前の繁華性はみられない。取引される価格水準は規模等により幅広く、需要の中心となる明確な価格帯は形成されていない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自用や古い建物が多いこともあり、賃料は土地収益性を十分に反映しない低額で決定される傾向があり、収益価格が低く算出され、その信頼性は相対的に低い。そこで、用途性の観点で要件を緩和したが、土地利用状況や商業地域としての熟成度に配慮して比較検討を行った結果、高い信頼性を得るに至った比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法による比準価格及び収益還元法による収益価格を求めた。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、近隣地域においては、自用による店舗運営が多いほか、繁華性の低下に伴う賃貸需要の低迷などにより、賃貸運営を前提とした収益価格は低位となった。本件においては、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北三条駅南方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	78.3 坪 (259 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等の建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三条市新潟県三条市本町３丁目５１４番
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	34 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	令和３年９月、周辺にてリオン・ドール三条本町店オープン
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　燕三条地区や路線商業地域への顧客流出は今後も継続するものと思われ、今後の地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (2)市の中心商店街にあるが、近年では幹線道路沿いの大型商業施設に顧客が流出、分散化傾向にあり、今後も顧客流出や収益性低下など、中心商業地としての優位性は引き続き希薄化すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万8,937 円 1平米 5万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万8,937円 1平米 5万1,100円
前年から次年への変動率 -3 ％
2022年	1坪 17万4,226円 1平米 5万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2019年	1坪 17万4,226円 1平米 5万2,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　市の人口は減少、高齢化率は県全体と同程度。このところの土地取引件数は総じて横這いで推移。燕三条地区や路線商業地域への顧客流出が継続。 (2)競争力のある立地とそれ以外で二極化傾向にあるほか、業種業態（スーパー、飲食等）によっても差異が発生しているなど、不透明感が続いている。
地域要因
(1)　燕三条地区や路線商業地域への顧客流出が継続し、空店舗増加、空洞化が進行。 (2)地域内でスーパーが開店したことから、繁華性低下に歯止めがかかることが期待されるが、現状、大きな変動はない。
個別的要因	(1)　特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公４１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	三条市
地域	新潟県三条市本町３丁目５１４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,986 円／平米 13万2,194 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,540 円／平米 14万3,943 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,253 円／平米 16万2,830 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,300 円／平米 16万2,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	３調４１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	三条市
地域	新潟県三条市本町３丁目５１４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,727 円／平米 9万8,277 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,266 円／平米 15万6,261 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,929 円／平米 17万4,983 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,900 円／平米 17万4,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調４１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	三条市
地域	新潟県三条市本町３丁目５１４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万123 円／平米 9万9,587 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,160 円／平米 12万9,463 円／坪
標準価格 平米 坪	5万464 円／平米 16万6,834 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調８２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	三条市
地域	新潟県三条市本町３丁目５１４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
推定価格 平米 坪	6万194 円／平米 19万9,001 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,632 円／平米 18万3,919 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,600 円／平米 18万3,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情