路線価 (2023) 新潟県柏崎市諏訪町1856-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 柏崎市新潟県柏崎市諏訪町１８５６番１０外
価格時点	2023 年
駅名	東柏崎駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,803 円 1平米 4万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,472 円／坪 1平米 4万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は柏崎駅北東方の市中心地域とその周辺の住宅地域。需要者は市内在住者など地縁関係者が中心である。標準地付近はこれまで市役所付近の利便性の良い住宅地域であったが、市役所移転を契機に店舗等の廃業、移転等もみられ、住宅地としての選好性の低下が顕著となっている。圏内は開発地の販売価格など価格水準全体が下落傾向となり、近隣地域においても地価下落している。土地は１０００万円程度までが中心価格帯、新築の戸建物件は供給が少ない。 (2) 同一需給圏は柏崎市中心部の住宅地域一帯と判定した。需要者は市内の居住者である個人がメインである。概ね良好な利便性及び環境を維持してきているが、旧くからの地域であり画地条件でやや劣後する。また市役所移転及び中心商業地の衰退、さらには周縁部での安価な分譲地との競合もあり、価格の下落は避けられないものと思料する。土地は１０００万円程度が需要の中心価格帯である。建売は少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地付近には共同住宅も見られるが、稼働状況の良い物件は商業発展が進む国道周辺部に集中しており、収益価格の前提とした賃料水準、空室率等は信頼性に疑いがある。本質的にも自用目的で住快適性を重視する戸建住宅中心の住宅地域であるため、賃貸収益と価格形成との相関関係は弱い。よって、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を重視し、相関関係の弱い収益価格を参考に止めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 基本的には自用の戸建住宅地域であり、居住の快適性を重視し収益性を指向する地域ではなく、収益価格は相当程度低位に求められた。一方、客観的かつ実証的な取引価格から求めた信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東柏崎駅西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	72 坪 (238 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅の中にアパート等も見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	柏崎市新潟県柏崎市諏訪町１８５６番１０外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	24 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	令和３年１月に柏崎駅前に移転後の旧柏崎市役所庁舎跡地に近い住宅地域
街路	基準方位北、１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市役所に近い住環境や利便性の良好な住宅地域であったが、跡地利用である複合施設の開設時期が令和７年度以降と見込まれるため、今後暫くは住宅地としての選好性が低下し、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (2)利便性、住環境とも概ね良好な地域であるが、旧来の地域であり、新規分譲地に比して画地条件等で見劣りする。また市役所移転後における地域の衰退が懸念され、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万4,803 円 1平米 4万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万4,472 円 1平米 4万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万4,803円 1平米 4万3,800円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 14万8,439円 1平米 4万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 14万8,439円 1平米 4万4,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減に加え、市内宅地供給が活発で既存地が選好され難い。雇用は改善幅が鈍く、建築費高騰により特に利便性が劣る地域は需要減の影響が大きい。 (2)人口は減少、世帯数は概ね横ばい。人口減少率及び高齢化率は県平均を上回る。宅地需要は弱含みである。
地域要因
(1)市役所の移転、跡地利用開始まで期間を要すること、周辺商業地の衰退による利便性低下等により、需要者の選好性が弱まる中で地価も下落している。 (2)利便性、住環境は概ね良好であるが、画地条件が劣ることや市役所移転、駅周辺の分譲地との競合もある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公５７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市諏訪町１８５６番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,004 円／平米 12万8,947 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,509 円／平米 15万453 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,759 円／平米 14万4,667 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公５７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市諏訪町１８５６番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,324 円／平米 13万5 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,224 円／平米 12万3,063 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,486 円／平米 14万3,765 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,500 円／平米 14万3,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市諏訪町１８５６番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,387 円／平米 14万131 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,327 円／平米 13万6,627 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,581 円／平米 14万7,385 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,600 円／平米 14万7,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公６９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市諏訪町１８５６番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,185 円／平米 14万6,076 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,967 円／平米 12万2,213 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,287 円／平米 14万3,107 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,300 円／平米 14万3,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情