土地路線価格
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路線価 (2023) 新潟県柏崎市松美1-字松美541-2 坪・平米

2023
路 線 価
新潟県 柏崎市
新潟県柏崎市松美1丁目字松美541番2 (柏崎)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域)
  • 東柏崎駅 から 1400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 新潟県 柏崎市新潟県柏崎市松美1丁目字松美541番2
価格時点 2023
駅名 東柏崎駅 から 1400m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月07日
鑑定評価額 総額
704万
(200 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 11万6,371
1平米 3万5,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月02日
鑑定評価額 総額
706万
(200 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 11万6,702 円/坪
1平米 3万5,300 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は柏崎駅北東方の市中心地域と周辺の住宅地域。需要者は市内在住者を中心に圏外からの転入も見込まれる。店舗集積が進む国道沿いに近く利便性は高いが、工場地との接近や形成時期がやや古く、国道背後で多数供給される開発地に対する選好性で劣り、選好され難い。こうした宅地供給在庫は市場に現在も多く、競争値下げ等により今後も地価は下落すると見込まれる。土地は600~900万円、新築の戸建物件は2500万円程度が中心価格帯である。

(2) 同一需給圏は柏崎市街地中心部及び周辺の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は市内の居住者である個人がメインである。地域としては利便性は8号背後にあり比較的良好、区画整然とし住環境は概ね中庸であるが、需要は競合する価格帯低位の新規分譲地に流れる等しており、弱含み感がある。土地は600万円~1,000万円程度、新築の戸建物件は2,000万円程度が需要の中心価格帯である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は画地規模が小さいため、駐車場や落雪スペース等を備えた経済合理的な共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。また本質的にも自用による居住の快適性を重視した戸建住宅が中心の住宅地域であることから、代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 画地規模から、駐車場スペース等を確保した共同住宅の想定は困難であり収益価格は試算しない。また基本的には自用の戸建住宅地域であり、代表標準地との検討を踏まえた上で、客観的かつ実証的な取引価格により求めた信頼性の高い比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 東柏崎駅東方
距離 1400 m
土地の状態
土地面積 60.5 坪 (200 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 柏崎市新潟県柏崎市松美1丁目字松美541番2
標準地の範囲
150 m
西 200 m
150 m
100 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 20 m
面積 200 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 街区が比較的整っているが、北斗町工場地帯に近い国道8号背後の住宅地域
街路 基準方位北、8m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗集積の多い国道8号への接近が良好な住宅地域であり、当面、現状の地域性が維持されると予測する。市内は利便性の高い郊外の宅地開発が活発で、当該需要分散も見られるため、今後も地価は下落が続くと予測する。

(2)利便性及び街路条件は概ね良好であるが、人口減少等による全体的な需要の落ち込みに加え、新規の分譲地との競合等により、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 2階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 11万6,371
1平米 3万5,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 11万6,702
1平米 3万5,300
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 11万6,371
1平米 3万5,200
前年から次年への変動率 -2.2 %
2022年
1坪 11万9,016
1平米 3万6,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 11万6,702
1平米 3万5,300
前年から次年への変動率 -1.9 %
2019年
1坪 11万9,016
1平米 3万6,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)人口減に加え、市内宅地供給が活発で既存地が選好され難い。雇用は改善幅が鈍く、建築費高騰により特に利便性が劣る地域は需要減の影響が大きい。

(2)人口は減少、世帯数は概ね横ばい。人口減少率及び高齢化率は県平均を上回る。宅地需要は弱含みである。

地域要因
(1)大型店が多い国道沿い店舗地背後に存し利便性は高いが、工業地域との接近、周辺供給宅地との競合状態が続いているため、地価は下落傾向にある。

(2)利便性等は概ね良好であるが、環境面では新規分譲地に比してやや見劣りする。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 3調69
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 柏崎市
地域 新潟県柏崎市松美1丁目字松美541番2
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
4万7,835 円/平米
15万8,143 円/坪
推定価格 平米
4万4,293 円/平米
14万6,433 円/坪
標準価格 平米
3万4,904 円/平米
11万5,393 円/坪
査定価格 平米
3万5,300 円/平米
11万6,702 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 4調57
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 柏崎市
地域 新潟県柏崎市松美1丁目字松美541番2
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
3万8,574 円/平米
12万7,526 円/坪
推定価格 平米
3万7,880 円/平米
12万5,231 円/坪
標準価格 平米
3万4,499 円/平米
11万4,054 円/坪
査定価格 平米
3万4,800 円/平米
11万5,049 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 5公57
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 柏崎市
地域 新潟県柏崎市松美1丁目字松美541番2
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
2万9,360 円/平米
9万7,064 円/坪
推定価格 平米
3万1,317 円/平米
10万3,534 円/坪
標準価格 平米
3万5,188 円/平米
11万6,332 円/坪
査定価格 平米
3万5,500 円/平米
11万7,363 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 4調63
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 柏崎市
地域 新潟県柏崎市松美1丁目字松美541番2
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 工業地域
価格
取引価格 平米
3万6,625 円/平米
12万1,082 円/坪
推定価格 平米
3万5,558 円/平米
11万7,555 円/坪
標準価格 平米
3万4,861 円/平米
11万5,250 円/坪
査定価格 平米
3万5,200 円/平米
11万6,371 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 4調63
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 柏崎市
地域 新潟県柏崎市松美1丁目字松美541番2
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
3万5,273 円/平米
11万6,613 円/坪
推定価格 平米
3万2,803 円/平米
10万8,447 円/坪
標準価格 平米
3万5,272 円/平米
11万6,609 円/坪
査定価格 平米
3万5,600 円/平米
11万7,694 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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