路線価 (2023) 新潟県柏崎市新赤坂2-90 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 柏崎市新潟県柏崎市新赤坂２丁目９０番
価格時点	2023 年
駅名	鯨波駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	564万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	567万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,128 円／坪 1平米 1万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は柏崎市街地周辺から郊外にかけての住宅地域。需要者は住宅の一次取得者を中心に、圏外からの転入も見込まれる。郊外の山裾部に存するが、昨年末に柏崎バイパスが部分開通され中心部アクセスが多様化、時間短縮した。閑静な住環境であり近年の地価は底堅く推移してきたが、通勤等を見据えた需要可能圏域の拡大が見込まれるため、今後の市場動向が注視される。土地は５００～８００万円、新築の戸建物件は２５００万円程度が中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は柏崎市中心市街地の西部周縁と付近郊外部の住宅地域一帯。需要者は市内に居住就労する個人であり、集落部からの転入者もみられる。市街地西部には丘陵地及び山麓付近に形成された住宅地域が多いが、新たに開発された分譲地も存在し、新旧開発地等で競合が認められる。近隣地域は柏崎バイパス等との連絡性に優れ、画地や環境においても概ね優位性がある。中心価格帯は、土地は５００～８００万円程度、新築戸建物件は２０００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 共同住宅等による賃貸経営を前提とした収益性が地域の地価水準に影響していないと判断されるため収益価格は試算しない。また本質的にも自用による居住の快適性を重視した戸建住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であることから、代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的の取引が中心の住宅地域であり、造成時期から相当期間が経過していること並びに賃貸市場は未成熟であることを考慮し原価法と収益還元法は適用せず、取引事例比較法のみ適用した。比準価格は規範性の優る取引事例を中心に求め、市場の実態を反映し市場参加者に対する説得力が高い。市場の情勢や価格諸原則等に照らして試算価格の再吟味及び説得力に係る判断を検討した結果、説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鯨波駅東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	87.1 坪 (288 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	柏崎市新潟県柏崎市新赤坂２丁目９０番
標準地の範囲
東	120 m
西	80 m
南	50 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	24 m
面積	290 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心部の西方郊外に存し、国道８号や部分開通した柏崎バイパス背後の丘陵住宅団地
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の住宅団地であり地域性は暫く不変と予測する。立地上、長く相対的利便性は圏域内の競合地に劣後していたが、柏崎バイパスの部分開通により店舗地等とのアクセスが大幅に向上し、今後の需要動向が注目される。 (2)柏崎バイパスの開通により中心市街地等とのアクセス性が向上。依然として市街地寄り等の分譲住宅地との競合は認められるが、地価動向は概ね安定化に向かうと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万5,128 円 1平米 1万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減に加え、市内宅地供給が活発で既存地が選好され難い。雇用は改善幅が鈍く、建築費高騰により特に利便性が劣る地域は需要減の影響が大きい。 (2)人口は減少、高齢化率は上昇し、直近の取引数も減少。市況は停滞傾向にあり、先行きは不透明。特に既成地域の需要が弱含んでいる。
地域要因
(1)従来、生活品購入や勤務地は東方市街部に依存していたが、昨年末に柏崎バイパスが部分開通し、市街部接近性が格段に向上、需要動向が注目される。 (2)近くで柏崎バイパスが部分開通された。周辺等の住宅地供給が多い中、地域の需要喚起として作用するか、今後の動向が注視される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南側道路に接面し日照等居住の快適性に優れる。この個別的要因の効用及び優位性に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調６３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市新赤坂２丁目９０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,523 円／平米 7万4,461 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,388 円／平米 6万791 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,957 円／平米 6万2,672 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調６３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市新赤坂２丁目９０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,573 円／平米 4万8,178 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,420 円／平米 6万897 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,990 円／平米 6万2,781 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公６３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市新赤坂２丁目９０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,749 円／平米 8万5,126 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,418 円／平米 8万4,032 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,969 円／平米 6万2,712 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調６３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市新赤坂２丁目９０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,733 円／平米 4万8,707 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,508 円／平米 5万4,575 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,353 円／平米 6万3,981 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情