路線価 (2023) 新潟県柏崎市駅前2-字二王丸151-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 柏崎市新潟県柏崎市駅前２丁目字二王丸１５１番５
価格時点	2023 年
駅名	柏崎駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	780万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,111 円 1平米 5万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	781万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,442 円／坪 1平米 5万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市中心部の既成商業地域を中心として、周縁の商住混在地域のほか幹線道路沿い商業地域等も含む。典型的な需要者は中心部では地元事業者、幹線沿い等では圏外法人等。消費者の購買行動は駐車場が整備された幹線沿い等の大型店舗に流れ、中心部の既成地域への顧客回帰は厳しい情勢が続いている。既成地域の収益性の低下等から不動産需要は減退している。中心部では取引が少なく、中心価格帯は当事者の事情や画地条件等が様々なため見出し難い。 (2) 同一需給圏は、柏崎市の商業地域一帯と判定した。主たる需要者は、市内の事業者たる法人及び個人である。中心商業地は集客力のあった核店舗を失い繁華性は低下する一方であり、衰退傾向に歯止めがかからない。また、国道８号沿いを中心とする路線商業地域との競合もあり、需要は弱含みである。取引は少なく、また取引価格は個別の事情に左右されがちであり、規模や条件等も様々であり中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場は空店舗対策など借手優位の状況が続き、安定的な賃料水準の査定等が見極め難く、収益価格は相対的に低位に試算された。一方、比準価格は代替性の強い既成地域を中心に比準を行っており、市場の実態を適切に反映した実証的な価格であり、説得力も高い。よって、より説得力の高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 基本的には自用の建物を中心とした地域であり、賃貸市場が成熟しているとは言い難い。一方、客観的かつ実証的な取引価格から求めた比準価格は信頼性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	柏崎駅北方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	41.4 坪 (137 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	柏崎市新潟県柏崎市駅前２丁目字二王丸１５１番５
標準地の範囲
東	10 m
西	0 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	18 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	空店舗、空地等が散見される既成商業地域
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)柏崎駅から走る幹線沿いの既成商業地域であるが、郊外地域への顧客流出が継続している。柏崎市役所新庁舎の駅前移転等により人流や選好性の変化も予測され、地価は今後も下落で推移と予測する。 (2)既成の中心商業地域。市役所は移転したが、現状での影響は限定的。大型店の閉店や路線商業地域への顧客流出により、衰退傾向にある。今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万8,111 円 1平米 5万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万8,111円 1平米 5万6,900円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2022年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少、高齢化率は上昇し、直近の取引数も減少。市況は停滞傾向にあり、先行きは不透明。特に既成地域の需要が弱含んでいる。 (2)人口は減少、世帯数は概ね横ばい。人口減少率及び高齢化率は県平均を上回る。路線商業地域への顧客流出により既成商業地域の衰退が著しい。
地域要因
(1)国道等幹線沿いの新興商業地域への顧客流出により商勢は厳しい情勢。地域全体に波及効果を及ぼすような開発等は現状ではみられない。 (2)路線商業地域への顧客流出に歯止めはかからず、既成の商業地域への需要は弱含んでいる。
個別的要因	(1)特に変化は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調６３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市駅前２丁目字二王丸１５１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,117 円／平米 11万9,403 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,484 円／平米 15万3,676 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,388 円／平米 18万9,725 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,400 円／平米 18万9,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２調６９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市駅前２丁目字二王丸１５１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,708 円／平米 11万1,439 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,713 円／平米 12万4,679 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,626 円／平米 18万7,206 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,600 円／平米 18万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市駅前２丁目字二王丸１５１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,739 円／平米 15万7,825 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,355 円／平米 15万3,250 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,017 円／平米 18万8,498 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３調６３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市駅前２丁目字二王丸１５１番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,206 円／平米 9万3,249 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,062 円／平米 17万2,117 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,712 円／平米 18万7,490 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情