路線価 (2023) 新潟県柏崎市日吉町字西江19-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 柏崎市新潟県柏崎市日吉町字西江１９番１
価格時点	2023 年
駅名	東柏崎駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (429 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,142 円 1平米 4万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (429 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,142 円／坪 1平米 4万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中心市街地とその周辺の主に幹線道路沿い商業地域。需要者は地元の中小事業者のほか、市外法人の進出もみられる。近隣地域は中小店舗や営業所等が多く、繁華性上位の国道８号と市中心部を結ぶ中継地的な商業地域である。市内は周辺幹線沿いに広く店舗立地がみられ、また柏崎バイパスの部分開通により立地帯が更に広域化している。店舗地が飽和状況にあるため地価は弱含んでいる。取引される画地規模は千差万別であり、中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は市内幹線沿いの路線商業地域を中心に、それらの背後に存する商住混在地域等も含む。典型的な需要者は圏内外で事業展開する販売・飲食・サービス業関連等の事業者であるが、規模や繁華性等地域の状況によって需要者の資本規模は異なる。地域間で競合の高まりは認められるが、主な消費者である住民の広域的な郊外化等の影響もあって、現状では価格的競合は小さい。中心価格帯は業態によって出店戦略の違いや規模等条件も異なるため見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地付近においては店舗、事務所用途の収益物件も見られるが、用途性は多様で、かつ自用を前提とした建物利用が多い路線商業地域であるため、特定条件の収益物件が生み出す賃貸収益と地域の価格形成との相関関係は弱い。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を重視し、相関関係の弱い収益価格を参考に止めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場は借手優位の状況にあるが、テナントの定着は不安定である。物件の形態等によって安定的な賃料水準等収支状況が見極め難く、収益価格は相対的に精度が劣る。一方、比準価格は類似する路線沿い等の事例から比準を行っており、市場の実態を適切に反映した実証的な価格であり、説得力も高い。よって、より説得力の高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東柏崎駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	129.8 坪 (429 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	郊外型店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	柏崎市新潟県柏崎市日吉町字西江１９番１
標準地の範囲
東	40 m
西	250 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅兼店舗地
画地の形状等
間口	24.5 m
奥行き	17 m
面積	420 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道８号と駅周辺商業地区とを結ぶ幹線市道沿い、中小規模店舗等による路線商業地域
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内幹線沿いは店舗展開の多極化、核商業地域が複数誕生、分散化している。近隣地域は近年、停滞傾向が強いが、市内の交通再編、複数地域発展による当地の相対的需要低下により、地価は弱含み基調の推移と予測する。 (2)交通量で優る国道沿い等に顧客が流れ、需要は弱含み傾向にある。地域間で著しい価格的競合は認められないものの、繁華性等の格差が広がる可能性がある。不透明な経済情勢等も鑑みると地価は軟調に推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の住宅兼店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万4,142 円 1平米 4万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万4,142 円 1平米 4万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万4,142円 1平米 4万3,600円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万4,142円 1平米 4万3,600円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高騰で飲食、サービス消費全般は改善幅が鈍化、市内経済の回復もやや鈍い。交通再編の恩恵ある一部地域を除き、商業投資は本格回復に至らず。 (2)人口は減少、高齢化率は上昇し、直近の取引数も減少。市況は停滞傾向にあり、先行きは不透明。特に既成地域の需要が弱含んでいる。
地域要因
(1)集客力ある国道８号と市中心部とを結ぶ中間的幹線沿いに存し、地域内に集客の核施設は見当たらず、周囲の繁華性増大の影響で需要減退状況にある。 (2)中心市街地と国道を結ぶ幹線沿いにあるが、他の路線商業地との競合が高まりつつある。現状では繁華性を高めるような新規開発等はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。個性は地域の中庸と捉えられる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公６９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市日吉町字西江１９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,756 円／平米 11万4,903 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,315 円／平米 14万3,199 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,244 円／平米 14万6,271 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公６３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市日吉町字西江１９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,361 円／平米 14万6,657 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,415 円／平米 15万142 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,252 円／平米 14万2,991 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,300 円／平米 14万3,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公６３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市日吉町字西江１９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,137 円／平米 17万2,365 円／坪
推定価格 平米 坪	5万990 円／平米 16万8,573 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,993 円／平米 14万2,135 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調６３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市日吉町字西江１９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,739 円／平米 15万7,825 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,355 円／平米 15万3,250 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,731 円／平米 14万4,575 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,700 円／平米 14万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調５７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	柏崎市
地域	新潟県柏崎市日吉町字西江１９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,343 円／平米 12万150 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,907 円／平米 12万2,015 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,667 円／平米 14万1,057 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情