路線価 (2023) 新潟県新発田市大手町2-1354 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新発田市新潟県新発田市大手町２丁目１３５４番
価格時点	2023 年
駅名	新発田駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	913万 円 (258 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,032 円 1平米 3万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	911万 円 (258 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,702 円／坪 1平米 3万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね新発田市中心市街地に位置する住宅地域。需要者の中心は市内居住者であり、圏外からの転入は少ない。新発田市では近年、西新発田駅周辺等の郊外で土地区画整理事業が行われ選好性も高まる一方、街路条件が劣り区画もやや雑然とした中心市街地付近の既存住宅地域の選好性は劣り、需要も乏しく土地取引も少ない。土地は総額で１０００万円以内、新築の建物付きで２５００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は新発田市の市街地及びその周辺の住宅地域である。需要者層は市内在住の一次取得者層を中心とし、隣接市町域からの転入者は少ない。需要の中心は市内中心部及びその周辺の分譲地等に偏り、区画整然性に劣る既成住宅地域に対する需要は乏しいのが現状である。中心となる価格帯は土地で７００～１０００万円程度、新築一戸建で総額２０００～２５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法による比準価格、及び収益還元法による収益価格を求めた。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。収益性よりも居住の快適性及び利便性が重視される地域であるため、比準価格を採用し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法による比準価格、及び収益還元法による収益価格を求めた。周辺にはアパート等も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性及び利便性が重視される地域であるため、比準価格を採用し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新発田駅北西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	78 坪 (258 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い中心街に近い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新発田市新潟県新発田市大手町２丁目１３５４番
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	12 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	新発田城跡地付近の旧城下町にあり、やや雑然としている
街路	基準方位　北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新発田市中心部の住宅地域として今後も当該環境を維持するものと予測する。やや雑然とした地域にあり代替競争関係にある住宅地域に比べ選好性は劣ることから、地価は緩やかな下落傾向にあるものと予想される。 (2)新発田市中心部に位置する住宅地域であり、今後も現状の用途が維持されるものと予測する。既成住宅地の需要は弱く、地価は今後も弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,032 円 1平米 3万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万6,702 円 1平米 3万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,032円 1平米 3万5,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万6,702円 1平米 3万5,300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新発田市の人口は減少傾向にあるが、高齢化は進行している。土地取引件数は夏までの期間においては微増傾向にある。 (2)新発田市の人口は減少、世帯数は微増傾向が続いている。直近では土地取引件数は増加、新設住宅着工戸数は減少となっている。
地域要因
(1)西新発田駅周辺など商業施設や住宅開発が進んでおり住宅地のトレンドは郊外へと移りつつある。 (2)既成住宅地域に対する需要は弱く、需給関係は依然弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調１９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市大手町２丁目１３５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,880 円／平米 9万5,477 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,730 円／平米 9万1,675 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,983 円／平米 11万2,348 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調１９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市大手町２丁目１３５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,869 円／平米 9万8,747 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,511 円／平米 9万7,563 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,804 円／平米 11万1,756 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調１９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市大手町２丁目１３５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,069 円／平米 7万9,572 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,079 円／平米 10万2,747 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,157 円／平米 11万6,229 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,200 円／平米 11万9,677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調１９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市大手町２丁目１３５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,970 円／平米 8万9,163 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,628 円／平米 9万7,950 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,173 円／平米 11万2,976 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情