路線価 (2023) 新潟県新発田市中央町5-863-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新発田市新潟県新発田市中央町５丁目８６３番４外
価格時点	2023 年
駅名	新発田駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	631万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,800 円 1平米 3万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	627万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,139 円／坪 1平米 3万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の住宅地域一円。需要者の中心は、新発田市に居住する一次取得者であり、既成住宅地域であることから圏域外からの転入は少ない。住民の高齢化による地域活力の低下等も相俟って、街路事情の劣る既成住宅地域の需要は弱含みである。土地は６００～８００万円程度、新築戸建物件は少ないが、２０００～２５００万円程度が需要の中心と推察される。 (2) 同一需給圏は市内の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は市内や新潟市に勤務する会社員等が中心で、市外からの転入も多いが、既成住宅地域であり、地縁者が中心になると思料される。近年、区画整理地を含む分譲地が多く供給されており、街路条件の劣る既存の住宅地域の需要は弱含みである。土地は６００～８００万円程度、新築の戸建物件で２，０００～３，０００万円程度が中心的な価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益物件は在来の地主等によるアパートが主流で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格の信頼性は相対的に劣る。居住の快適性等が重視される住宅地域のため、収益価格を参考価格に留め、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地付近はアパートも見られるが、税務対策や遊休地利用の目的が多く、標準地は画地規模も小さく、経済合理性に見合う賃料設定が難しく、収益価格は低位に試算された。比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同一需給圏に存する代替競争性の高い事例から規範性のある比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、代表標準地との価格検討を踏まえ、収益価格は参考にとどめ、比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新発田駅北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ中心街に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新発田市新潟県新発田市中央町５丁目８６３番４外
標準地の範囲
東	30 m
西	130 m
南	60 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	17.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	街路条件の劣る既成住宅地域。
街路	基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新発田市の街路条件の劣る市中心部に近い既成住宅地であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測する。他の地域との競合等から地価は下落傾向であり、今後も同傾向で推移すると予測される。 (2)中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ既存住宅地域であり、高齢化が進行するも中心部に近接しており、今後も現状のまま推移していくと認められる。街路条件が劣ることから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,800 円 1平米 3万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,139 円 1平米 3万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新発田市の人口は減少傾向にあるが、高齢化は進行している。土地取引件数は夏までの期間においては微増傾向にある。 (2)人口は減少、世帯数は増加傾向、土地取引数は増加、新設住宅着工戸数は減少傾向である。
地域要因
(1)街路条件の劣る既成住宅地域で、区画整然とした住宅地域への需要流出や住民の高齢化もあって、需要は弱含みである。 (2)スーパー等も近く、利便性や生活環境の比較的良い既存住宅地域であるが、街路条件が劣る。宅地の供給量がやや供給過多である。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要因は認められない。また、個別的要因の変動も特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調１９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市中央町５丁目８６３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,082 円／平米 17万2,183 円／坪
推定価格 平米 坪	5万741 円／平米 16万7,750 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,913 円／平米 10万5,504 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調１９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市中央町５丁目８６３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7,274 円／平米 2万4,048 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,323 円／平米 12万6,696 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,438 円／平米 10万3,934 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公６１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市中央町５丁目８６３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,447 円／平米 9万7,352 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,067 円／平米 13万9,074 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,440 円／平米 10万3,941 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調６１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市中央町５丁目８６３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万596 円／平米 10万1,150 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,980 円／平米 12万2,256 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,269 円／平米 10万6,681 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情