路線価 (2023) 新潟県新発田市稲荷岡字真野原2067 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新発田市新潟県新発田市稲荷岡字真野原２０６７番
価格時点	2023 年
駅名	新発田駅 から 9400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	460万 円 (365 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	460万 円 (365 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,656 円／坪 1平米 1万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね新発田市郊外に位置する既存の住商混在地域。需要者は周辺の居住者や事業を営む者あるいは地縁・血縁を有する者が中心である。人口の減少、高齢化の進展等を背景として土地取引は低調であり、空き家も増加傾向にあるなど需給は軟調に推移している。宅地の取引は少なく、取引される土地の画地条件により取引価格は様々であり、中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、概ね新発田市郊外に位置する既存の住宅地域。需要者は地縁・血縁的関係者が大半であり、圏域外からの転入は殆ど見られない。近年、新発田市街地外縁部において程度の良い住宅地が安価で提供されていることから、利便性の劣る郊外の不動産需要は停滞しており、地価は弱含みで推移している。紫雲寺地区の取引は少なく、規模や取引事情によって取引総額の偏差が大きいことから、需要の中心価格帯の判定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 新発田市郊外の市街化調整区域内に存する住商混在地域であり、近隣地域及びその周辺に賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用し得なかった。比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同一需給圏に存する代替競争性の高い事例から規範性のある比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、代表標準地との価格検討を踏まえ、比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市街化調整区域に属する既存の住宅地域で収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法を非適用とした。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、補修正や要因比較も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判断される。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新発田駅北方
距離	9400 m
土地の状態
土地面積	110.4 坪 (365 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅と一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新発田市新潟県新発田市稲荷岡字真野原２０６７番
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	32 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	紫雲寺地区の中心部に位置する農村部の住商混在地域
街路	８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)紫雲寺地区の中心部にある住商混在地域であり、特段の地域要因の変化は見られない。新発田市中心部から離れているため需要は乏しく、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)紫雲寺地区の古くからの混在地域であり、当面は現在の地域環境が維持されるものと予測する。新発田市中心市街地から離れているため宅地需要は弱く、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,656 円 1平米 1万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,656円 1平米 1万2,600円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少、世帯数は増加傾向、土地取引数は増加、新設住宅着工戸数は減少傾向である。 (2)新発田市の人口は減少、世帯数は微増傾向にある。土地取引件数は前年比で増加傾向、新設住宅着工戸数は減少傾向で推移している。
地域要因
(1)県道沿いに店舗併用住宅、一般住宅が混在する農村部の中心地域であり、人口減少や高齢化など取り巻く環境は厳しく、需要も限定的である。 (2)市街化調整区域に属する県道沿いであり、地域要因の大幅な変動は認められない。少子高齢化による地域活力の低下もあり、宅地需要は弱含みである。
個別的要因	(1)概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要因は認められない。また、個別的要因の変動も特に認められない。 (2)地域内における標準的な画地であり、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調７１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市稲荷岡字真野原２０６７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,500 円／平米 2万8,101 円／坪
推定価格 平米 坪	8,840 円／平米 2万9,225 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,683 円／平米 4万1,930 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公１９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市稲荷岡字真野原２０６７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,496 円／平米 2万1,476 円／坪
推定価格 平米 坪	7,448 円／平米 2万4,623 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,710 円／平米 4万2,019 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公６０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市稲荷岡字真野原２０６７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,687 円／平米 2万8,719 円／坪
推定価格 平米 坪	9,230 円／平米 3万514 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,524 円／平米 4万1,404 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公６０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市稲荷岡字真野原２０６７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,045 円／平米 2万3,291 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,729 円／平米 3万8,776 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,612 円／平米 4万1,695 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情