路線価 (2023) 新潟県新発田市五十公野6908 坪・平米
2023
路 線 価
新潟県 新発田市
新潟県新発田市五十公野6908番
(新発田)
- 周辺状況: 住宅地 (一般住宅等が建ち並ぶ郊外の住宅地域)
- 新発田駅 から 2300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
---|---|
所在地 |
新潟県
新発田市新潟県新発田市五十公野6908番
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価格時点 | 2023 年
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駅名 | 新発田駅 から 2300m |
路線価 | |
倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月01日
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調査実施日 | 2022年12月02日
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鑑定評価額 総額 |
868万 円
(334 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 8万5,956 円
1平米 2万6,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月14日
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調査実施日 | 2022年12月02日
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鑑定評価額 総額 |
862万 円
(334 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 8万5,295 円/坪
1平米 2万5,800 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は、市内の住宅地域一円であり、需要者の中心は、新発田市に居住ないし地縁性を有する一次取得者。環境条件の優る割安な新規分譲地の供給や市街地の住宅地価格の下落による価格優位性の喪失から、宅地需要は弱含みで推移している。土地は規模によって総額に幅があるが概ね600~1000万円程度、新築戸建物件は2000~2500万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は市内郊外の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は市内や新潟市に勤務する会社員等が中心で、市外からの転入も多い。中心部の地価下落により、郊外の住宅地の価格面での優位性は失われており、需要、取引価格とも弱含みで推移するものと思料される。土地は330㎡程度で800~1,000万円程度、新築の戸建物件で2,000~3,000万円程度が中心的な価格帯である。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 自己使用目的の戸建住宅用地取引が支配的な地域であり、土地価格に見合う収益を得られない地域であるため、収益還元法を非適用とした。したがって、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地周辺は自己利用の戸建住宅が中心であり、賃貸市場は成熟しておらず、経済合理性を備えた賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法は適用し得なかった。比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同一需給圏に存する代替競争性の高い事例から規範性のある比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、代表標準地との価格検討を踏まえ、比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | 新発田駅南東方
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距離 | 2300 m
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土地の状態 | |
土地面積 |
101 坪
(334 平米)
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私道分面積 | 0 平米
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指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 長方形 |
間口 | 1 m
|
奥行 | 1.2 m
|
現況 | 住宅
|
構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 2F
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地下階数 | B0
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周辺の利用状況 | 一般住宅等が建ち並ぶ郊外の住宅地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 南西 |
道路幅員 | 8 m
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舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 記載無し |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 有 |
下水道 | 有 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種住居地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
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基準建ぺい率 | 60 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
新発田市新潟県新発田市五十公野6908番
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標準地の範囲 | |
東 | 50 m
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西 | 150 m
|
南 | 150 m
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北 | 50 m
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標準的使用 | |
標準的使用 | 戸建住宅地
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画地の形状等 | |
間口 | 16 m
|
奥行き | 20 m
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面積 | 320 m2
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形状 | 長方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 五十公野地区の区画整然とした住宅地域。
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街路 | 基準方位北8m市道
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法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種住居地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 60 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)新発田市の郊外に位置する区画整然とした住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持され、熟成していくものと予測する。地価は下落傾向で推移すると予測される。 (2)郊外の住宅地域として成熟しており、特段の地域要因の変化は見られない。市内中心部の相対的割安感から、郊外の住宅地が有する価格面での優位性が弱まっており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 2階建程度の戸建住宅地
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 8万5,956 円
1平米 2万6,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 8万5,295 円
1平米 2万5,800 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円 |
前年から次年への変動率 -0.4 % | |
2022年 |
1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 8万5,295円 1平米 2万5,800円 |
前年から次年への変動率 -1.1 % | |
2019年 |
1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)新発田市の人口は減少傾向にあるが、高齢化は進行している。土地取引件数は夏までの期間においては微増傾向にある。 (2)人口は減少、世帯数は増加傾向、土地取引数は増加、新設住宅着工戸数は減少傾向である。 |
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地域要因 | |
(1)郊外の住宅地域で割安分譲地の供給による価格優位性の低下等から、需要は弱含みである。 (2)郊外の区画整然とした住宅地域。宅地の供給量がやや供給過多であり、中心部の供給に押され、需要は低調で、下落傾向が続く。 |
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個別的要因 |
(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)南西側道路に接面し、快適性等で効用が認められる。なお、個別的要因の変動は特に認められない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
5公71 比準価格算定 事例A |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 新潟県 |
市区町村 | 新発田市 |
地域 | 新潟県新発田市五十公野6908番 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
2万5,939 円/平米
8万5,754 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
2万5,354 円/平米
8万3,820 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
2万5,871 円/平米
8万5,530 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
2万6,100 円/平米
8万6,287 円/坪
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土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南西 |
道路幅員 | 6 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 北西 |
側道幅員1 | 6.2 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
4調61 比準価格算定 事例B |
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事例エリア | |
都道府県 | 新潟県 |
市区町村 | 新発田市 |
地域 | 新潟県新発田市五十公野6908番 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
2万1,616 円/平米
7万1,462 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
2万5,491 円/平米
8万4,273 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
2万4,991 円/平米
8万2,620 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
2万5,200 円/平米
8万3,311 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ台形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北東 |
道路幅員 | 10 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 南東 |
側道幅員1 | 9 m |
側道方位2 | 南西 |
側道幅員2 | 12 m |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
5公71 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 新潟県 |
市区町村 | 新発田市 |
地域 | 新潟県新発田市五十公野6908番 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第2種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
3万6,015 円/平米
11万9,066 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
3万5,763 円/平米
11万8,232 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
2万8,049 円/平米
9万2,730 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
2万8,300 円/平米
9万3,560 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 60 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南西 |
道路幅員 | 16.5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
5公71 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 新潟県 |
市区町村 | 新発田市 |
地域 | 新潟県新発田市五十公野6908番 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
2万1,175 円/平米
7万5 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
2万1,133 円/平米
6万9,866 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
2万4,862 円/平米
8万2,194 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
2万5,100 円/平米
8万2,981 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | 不整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北西 |
道路幅員 | 7.8 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 県道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 北東 |
側道幅員1 | 4.4 m |
側道方位2 | 南西 |
側道幅員2 | 7.2 m |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |