土地路線価格
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路線価 (2023) 新潟県新発田市住吉町4-乙1585-6 坪・平米

2023
路 線 価
新潟県 新発田市
新潟県新発田市住吉町4丁目乙1585番6 (新発田)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域)
  • 新発田駅 から 2200m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
10万5,792
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
3万2,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 新潟県 新発田市新潟県新発田市住吉町4丁目乙1585番6
価格時点 2023
駅名 新発田駅 から 2200m
路線価
1坪当たり 1坪 10万5,792
1平米当たり 1平米 3万2,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
861万
(213 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 13万3,562
1平米 4万400
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月06日
鑑定評価額 総額
861万
(213 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 13万3,562 円/坪
1平米 4万400 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は新発田市の市街地及びその周辺の住宅地域。需要者は新発田市や周辺の市町村に居住する一次取得者が中心である。西新発田駅や幹線道路へのアクセスが良好であり、住環境や利便性に優れ住宅地としての選好性が高く需要は堅調である。土地は500万円から800万円程度、新築戸建住宅は総額1500万円から2500万円前後が取引の中心となっている。

(2) 同一需給圏は新発田市の市街地及びその周辺の住宅地域である。需要者層は市内在住の一次取得者層を中心とするが、隣接市町域からの転入者も見受けられる。同一需給圏内では競合する分譲地も多いが、市街地周辺の利便性や住環境が良好な住宅地域の需要は安定している。中心となる価格帯は土地で700~1000万円程度、新築一戸建で総額2000~3000万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は、5事例より比準したもので、地域の価格水準を適正に反映した価格として得られたものと思料される。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、売地情報を始め不動産需給動向を考慮し、前年の標準価格に過去1年間の地価変動要因及び市場の特性等を総合的に斟酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、事業収支の観点から経済合理性のある賃貸住宅の想定が困難であるため、収益価格の試算は断念した。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引されることを通常とし、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、売地情報等の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 新発田駅西方
距離 2200 m
土地の状態
土地面積 64.4 坪 (213 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 新発田市新潟県新発田市住吉町4丁目乙1585番6
標準地の範囲
100 m
西 30 m
110 m
20 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 13 m
奥行き 16 m
面積 200 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 区画整然とした住宅地域
街路 基準方位北   6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利便性、住環境が良好な戸建住宅を主体とする住宅地域であり、今後も現状維持で推移すると思料される。新発田市内では需要に比べ宅地供給が少なく、住宅選好性が高い当該地域の需要は堅調に推移すると予測する。

(2)商業施設への接近性も比較的良好で、一定の生活利便性を備えた地域であり、戸建住宅地域として今後も現状を維持するものと思われる。宅地需要は安定しており、地価は横這い圏内の動きで推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 2階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 13万3,562
1平米 4万400
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 13万3,562
1平米 4万400
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 13万3,562
1平米 4万400
前年から次年への変動率 0.5 %
2022年
1坪 13万2,901
1平米 4万200
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 13万3,562
1平米 4万400
前年から次年への変動率 0.5 %
2019年
1坪 13万2,901
1平米 4万200
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新発田市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。新設住宅着工戸数は、対前年で減少となっている。

(2)新発田市の人口は減少、世帯数は微増傾向が続いている。直近では土地取引件数は増加、新設住宅着工戸数は減少となっている。

地域要因
(1)利便性、住環境とも概ね良好であり、住宅地域として選好性が高い。

(2)大型ショッピングセンター等の商業施設への接近性が比較的良好で宅地需要は安定している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 4調68
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 新発田市
地域 新潟県新発田市住吉町4丁目乙1585番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万1,762 円/平米
10万5,005 円/坪
推定価格 平米
3万5,468 円/平米
11万7,257 円/坪
標準価格 平米
3万8,138 円/平米
12万6,084 円/坪
査定価格 平米
3万9,300 円/平米
12万9,926 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 4調68
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 新発田市
地域 新潟県新発田市住吉町4丁目乙1585番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万6,290 円/平米
11万9,975 円/坪
推定価格 平米
3万8,828 円/平米
12万8,365 円/坪
標準価格 平米
4万872 円/平米
13万5,123 円/坪
査定価格 平米
4万2,100 円/平米
13万9,183 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 5公19
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 新発田市
地域 新潟県新発田市住吉町4丁目乙1585番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
3万5,471 円/平米
11万7,267 円/坪
推定価格 平米
3万4,915 円/平米
11万5,429 円/坪
標準価格 平米
3万8,538 円/平米
12万7,407 円/坪
査定価格 平米
3万9,700 円/平米
13万1,248 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 4調68
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 新発田市
地域 新潟県新発田市住吉町4丁目乙1585番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
2万5,454 円/平米
8万4,151 円/坪
推定価格 平米
2万7,839 円/平米
9万2,036 円/坪
標準価格 平米
3万9,770 円/平米
13万1,480 円/坪
査定価格 平米
4万1,000 円/平米
13万5,546 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 5公19
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 新発田市
地域 新潟県新発田市住吉町4丁目乙1585番6
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
5万125 円/平米
16万5,713 円/坪
推定価格 平米
4万7,432 円/平米
15万6,810 円/坪
標準価格 平米
4万6,502 円/平米
15万3,736 円/坪
査定価格 平米
4万7,900 円/平米
15万8,357 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 北西
側道幅員1 7 m
側道方位2
側道幅員2 5 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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