路線価 (2023) 新潟県新発田市下中ノ目字村中747 坪・平米
2023
路 線 価
新潟県 新発田市
新潟県新発田市下中ノ目字村中747番
(新発田)
- 周辺状況: 住宅地 (農家住宅が多い国道背後の住宅地域)
- 中浦駅 から 1300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
---|---|
所在地 |
新潟県
新発田市新潟県新発田市下中ノ目字村中747番
|
価格時点 | 2023 年
|
駅名 | 中浦駅 から 1300m |
路線価 | |
倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月06日
|
調査実施日 | 2022年12月05日
|
鑑定評価額 総額 |
537万 円
(778 平米)
|
鑑定評価額 単価 |
1坪 2万2,811 円
1平米 6,900 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
|
不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月06日
|
調査実施日 | 2022年12月06日
|
鑑定評価額 総額 |
537万 円
(778 平米)
|
鑑定評価額 単価 |
1坪 2万2,811 円/坪
1平米 6,900 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
|
市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は新発田市の郊外に位置する農村部の住宅地域。需要者は周辺の居住者や地縁・血縁を有する者が中心である。人口減少、高齢化の進展等を背景に土地取引は低調であり、需給は軟調に推移している。宅地の取引は少なく、取引価格も規模等によりまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は新発田市郊外の住宅地域等である。需要者は地縁的関係を有する個人が中心となる。新発田市郊外においては高齢化や人口減少が進んでおり、また地縁的選好性が強く、圏外からの流入はほとんど見られない地域でもあり需要は少ない。当地域においては取引自体が少なく、取引される規模も様々であるため、需要の中心価格帯は見い出せない状況にある。 |
|
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 農家住宅を中心とした農村部の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は非適用となった。比準価格は、4事例より比準したもので、地域の価格水準を適正に反映した価格として得られたものと思料される。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、売地情報を始め不動産需給動向を考慮し、前年の標準価格に過去1年間の地価変動要因及び市場の特性等を総合的に斟酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引されることを通常とし、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、売地情報等の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 |
|
交通 | |
交通施設 | 中浦駅北方
|
距離 | 1300 m
|
土地の状態 | |
土地面積 |
235.3 坪
(778 平米)
|
私道分面積 | 0 平米
|
指定建ぺい率 | 70 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 不整形 |
間口 | 1 m
|
奥行 | 2.5 m
|
現況 | 住宅
|
構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 2F
|
地下階数 | B0
|
周辺の利用状況 | 農家住宅が多い国道背後の住宅地域
|
接面道路の状況 | |
方位 | 南西 |
道路幅員 | 6 m
|
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 記載無し |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 有 |
下水道 | 有 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
基準建ぺい率 | 70 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
新発田市新潟県新発田市下中ノ目字村中747番
|
---|---|
標準地の範囲 | |
東 | 150 m
|
西 | 100 m
|
南 | 100 m
|
北 | 100 m
|
標準的使用 | |
標準的使用 | 農家住宅地
|
画地の形状等 | |
間口 | 17 m
|
奥行き | 43 m
|
面積 | 730 m2
|
形状 | 不整形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 豊浦地区の中心部に近い農家集落地域
|
街路 | 6m市道
|
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
指定建ぺい率 | 70 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 70 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)在来の農家集落であり、地域要因に大きな変動はみられず、今後も現状維持程度で推移するものと思料される。需要は限定的であり、地価の下落傾向は今後も続くと予測する。 (2)新発田市郊外の農家住宅地域であり、今後とも現状の用途が維持されるものと予測する。農村部の住宅地需要が縮小傾向にあること等から地価は今後も弱含みで推移すると予測する。 |
|
近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 2階建程度の戸建住宅地
|
不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 2万2,811 円
1平米 6,900 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
|
不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 2万2,811 円
1平米 6,900 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
|
前年からの変動額
前年からの変動額 | |
---|---|
不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 2万2,811円 1平米 6,900円 |
前年から次年への変動率 -1.4 % | |
2022年 |
1坪 2万3,142円 1平米 7,000円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 2万2,811円 1平米 6,900円 |
前年から次年への変動率 -1.4 % | |
2019年 |
1坪 2万3,142円 1平米 7,000円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)新発田市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。 (2)新発田市の人口は減少、世帯数は微増傾向が続いている。直近では土地取引件数は増加、新設住宅着工戸数は減少となっている。 |
|
地域要因 | |
(1)集落的形態を有する既成住宅地域であり、人口減少や高齢化など取り巻く環境は厳しく、需要も限定的である。 (2)新発田市豊浦地区に所在する。同地区の人口は、近年9千人を割り込み、需要も弱含みである。 |
|
個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
5公19 比準価格算定 事例A |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 新潟県 |
市区町村 | 新発田市 |
地域 | 新潟県新発田市下中ノ目字村中747番 |
区域区分 | 市街化調整区域 |
用途地域 | 記載無し |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
6,496 円/平米
2万1,476 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
7,448 円/平米
2万4,623 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
6,980 円/平米
2万3,076 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
6,980 円/平米
2万3,076 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 80 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北東 |
道路幅員 | 5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 四方路 |
側道方位1 | 南東 |
側道幅員1 | 9 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
4公68 比準価格算定 事例B |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 新潟県 |
市区町村 | 新発田市 |
地域 | 新潟県新発田市下中ノ目字村中747番 |
区域区分 | 市街化調整区域 |
用途地域 | 記載無し |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
4,959 円/平米
1万6,394 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
6,173 円/平米
2万408 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
6,364 円/平米
2万1,039 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
6,360 円/平米
2万1,026 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 6 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 県道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
4公19 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 新潟県 |
市区町村 | 新発田市 |
地域 | 新潟県新発田市下中ノ目字村中747番 |
区域区分 | 市街化調整区域 |
用途地域 | 記載無し |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
6,136 円/平米
2万286 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
7,501 円/平米
2万4,798 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
6,685 円/平米
2万2,101 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
6,690 円/平米
2万2,117 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | 不整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南西 |
道路幅員 | 16 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 県道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
5公19 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 新潟県 |
市区町村 | 新発田市 |
地域 | 新潟県新発田市下中ノ目字村中747番 |
区域区分 | 市街化調整区域 |
用途地域 | 記載無し |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
1,268 円/平米
4,192 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
5,052 円/平米
1万6,702 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
5,670 円/平米
1万8,745 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
5,670 円/平米
1万8,745 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 60 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南 |
道路幅員 | 5.5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |