路線価 (2023) 新潟県新発田市月岡温泉字石動免641-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新発田市新潟県新発田市月岡温泉字石動免６４１番６外
価格時点	2023 年
駅名	月岡駅 から 3600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	737万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	737万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円／坪 1平米 3万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は新発田市内の月岡温泉地区およびその周辺の商業地域、商住混在地域である。需要者は小売、飲食業を営む県内外の法人や個人事業主が中心である。月岡温泉は県内有数の温泉観光地であるが、近年団体客の減少により入込客数の低迷が続き、空き店舗等も依然として多く需要は弱含みで推移している。土地取引は少なく、また画地規模、取引態様等により取引価格もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は新発田市内の月岡温泉地区を中心とした郊外の商業地域、商住混在地域等である。需要者は県内外の小売業、観光業等を営む個人や法人等が中心である。月岡温泉地区は、旅館、小売店、飲食店等が集積する県内有数の温泉観光地であるが、近年はレジャーの多様化や団体客の減少等により宿泊者数が低迷しており、不動産需要も弱含みで推移している。取引は少なく、規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗等併用住宅が大半を占める既成商業地域であり、また画地条件から賃貸需要に適った収益建物の想定が困難なことから収益還元法は非適用となった。比準価格は、４事例より比準したもので、地域の価格水準を適正に反映した価格として得られたものと思料される。従って、比準価格を重視し、売地情報を始め不動産需給動向を考慮し、前年の標準価格に過去１年間の地価変動要因及び市場の特性等を総合的に斟酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 旅館、小売店、飲食店等が多い温泉街であるが、自用の物件が多く、店舗等の賃貸事例は見出せず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は同一需給圏内において成立した取引のうち市場参加者の属性や取引時点等に留意のうえの取引事例を収集し、適正に比較し得た。従って、本件では、取引事例より得られた実証的価格である比準価格を標準とし、売地情報等の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	月岡駅東方
距離	3600 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の小売店舗等が建ち並ぶ温泉街の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新発田市新潟県新発田市月岡温泉字石動免６４１番６外
標準地の範囲
東	140 m
西	30 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	26.5 m
面積	225 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	月岡温泉街の商業地域
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土産物店や飲食店等が建ち並ぶ温泉街の商業地域である。温泉街の入込客数は行政施策等により持ち直しつつあるが、先行き不透明感から不動産の需要は弱く、地価は弱含みで推移すると予測する。 (2)県内でも有数の温泉街の商業地域であるが、近年続いていた宿泊客の低迷に加えて新型コロナウイルス感染症に起因する先行きの不透明感から不動産需要も弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内観光業は、行政施策等により国内観光客数が増加傾向にあるものの、依然として厳しい状況となっている。 (2)団体客の減少等により宿泊者数が低迷していることに加えて、新型コロナウイルス感染症により温泉関連事業を取り巻く環境は一層厳しくなっている。
地域要因
(1)県内有数の温泉街であり、割引クーポン等を利用した個人客を中心に入込客数が一時的に増えているが、先行きは未だ不透明である。 (2)月岡温泉の宿泊客数が減少傾向にあることを反映して不動産需要も弱い状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２公６４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市月岡温泉字石動免６４１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,966 円／平米 10万5,680 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,856 円／平米 9万8,704 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,845 円／平米 10万8,586 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２調６８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市月岡温泉字石動免６４１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,193 円／平米 7万64 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,943 円／平米 6万5,932 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,210 円／平米 10万3,180 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公６８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市月岡温泉字石動免６４１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,997 円／平米 9万5,864 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,448 円／平米 12万497 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,377 円／平米 11万344 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調１９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市月岡温泉字石動免６４１番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7,274 円／平米 2万4,048 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,245 円／平米 12万6,438 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,166 円／平米 10万6,341 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情