路線価 (2023) 新潟県新発田市佐々木字大池3107-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新発田市新潟県新発田市佐々木字大池３１０７番７
価格時点	2023 年
駅名	佐々木駅 から 2700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	727万 円 (596 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万333 円 1平米 1万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	727万 円 (596 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万333 円／坪 1平米 1万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね新発田市及びその周辺の工業地域を含む圏域。主な需要者は、工場、倉庫、物流施設等を求める、製造業や流通業を中心とする県内外の事業者である。高速道路、新新バイパスのインターチェンジ、東港などにも近いことから、需要は堅調である。業種・事業内容・画地規模により取引価格は様々であり、中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、概ね新発田市を中心とした下越地方の工業地域一円。需要者の中心は、新発田市及び周辺市町村の一定の資本力を有する法人であり、圏域外からの需要も想定される。下越地方の中でも特に新潟市周辺の工業地需要が堅調である。工業団地としての規模は小さいが、バイパスや高速道路のＩＣに近く値頃感もあることから、需要は強含みと判断される。なお、取引される画地規模等によって総額の偏差が大きいため、需要の中心価格帯の判定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地付近は自己利用の工場、作業所等が建ち並ぶ工業地域であり、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法は適用し得なかった。一方、比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同一需給圏に存する代替競争性の高い事例から規範性のある比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、代表標準地との価格検討を踏まえ、比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用目的の工場等が建ち並ぶ工業地域であり、業務用の賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が成立していないため収益還元法を非適用とした。一方で、比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、補修正や要因比較も適切な範囲で行われていることから、その信頼性は高いと判断される。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐々木駅西方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	180.3 坪 (596 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、営業所が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新発田市新潟県新発田市佐々木字大池３１０７番７
標準地の範囲
東	200 m
西	180 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	17 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	新発田市郊外の工業団地で、高速道路、新新バイパスのＩＣへのアクセスは良好である
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新発田市郊外の熟成した工業団地であるが、高速道路、新新バイパス、東港等へのアクセスが良好で、工業用地の堅調な需要を受け、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)既存の工業団地であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測する。比較的優位な立地・交通条件を有し、物流関連を中心とした更なる需要が見込まれることから、今後地価は強含みで推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万333 円 1平米 1万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万333 円 1平米 1万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万333円 1平米 1万2,200円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万333円 1平米 1万2,200円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少、世帯数は増加傾向、土地取引数は増加、新設住宅着工戸数は減少傾向である。工業地は物流施設向けに堅調である。 (2)新発田市の人口は減少傾向にあり、高齢化が進行している。新潟県内の工場地取引は、前年比で取引件数・取引面積共に増加している。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、高速や新新バイパス、東港へのアクセスが良く工業用地としての選好性は高い。 (2)熟成した工業地域で地域要因の大幅な変動は認められないが、広域的にみると、近年は新潟市を中心に工場・物流用地への需要が堅調である。
個別的要因	(1)概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要因は認められない。また、個別的要因の変動も特に認められない。 (2)地域内における標準的な画地であり、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調６８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新発田市
地域	新潟県新発田市佐々木字大池３１０７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万212 円／平米 3万3,761 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,591 円／平米 4万1,626 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,224 円／平米 4万413 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調６２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市北区
地域	新潟県新発田市佐々木字大池３１０７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,083 円／平米 3万6,640 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,888 円／平米 3万9,302 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,256 円／平米 4万518 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公６２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市北区
地域	新潟県新発田市佐々木字大池３１０７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,377 円／平米 3万7,612 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,593 円／平米 3万8,326 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,114 円／平米 4万49 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調６２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市北区
地域	新潟県新発田市佐々木字大池３１０７番７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,099 円／平米 3万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,194 円／平米 4万3,619 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,319 円／平米 4万727 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情