路線価 (2023) 新潟県小千谷市東栄1-乙774-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 小千谷市新潟県小千谷市東栄１丁目乙７７４番３
価格時点	2023 年
駅名	小千谷駅 から 350m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	441万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,270 円 1平米 2万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	441万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,270 円／坪 1平米 2万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は小千谷市の内、信濃川右岸の東小千谷地区を中心とした既存の住宅地域である。需要の中心は市内及び周辺市町村の居住者及び市内通勤者等の一次取得者層である。東小千谷地区は人気薄な地域であり、新規分譲地による供給はほとんど見られない。取引の多くは既成住宅地域で、西小千谷地区に比べ需要は総じて弱い。当該地域の取引が少ない上に、画地規模が様々であるため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は信濃川右岸の東小千谷地区を中心とした住宅地域。需要者は市内居住者及び通勤者の一次取得者層である。東小千谷地区では土地開発公社の分譲地は完売したが、公示地周辺は衰退傾向にある商店街背後に位置し、一次取得者層の地域的選好性に劣る。商業集積が進む利便性の良い西小千谷地区に比べ、市場滞留期間が長く早期売却処分も見られる。土地は総額４００～８００万円程度、新築の建売物件は少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　画地規模が小さく、アパート等の収益物件を想定することが難しいため収益還元法の適用は断念した。一般的に住宅地域では収益性より快適性や利便性を重視して地域の価格水準が形成されており、収益物件としての投資採算性に着目した取引は稀である。本件にては自用目的の取引を中心とした信頼性のある取引事例により求められた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 東小千谷地区の既成住宅地域では、需要者の取引指標として居住性・快適性を重視して価格が形成されている。比準価格は代替競争関係にある複数の事例を重視等して求めており、不動産市場の実態を反映している。冬期の積雪、画地条件等から駐車場の確保が困難であり、経済合理的な賃貸住宅の経営は困難なため収益還元法は適用しない。以上より、比準価格を重視し、前年時以降の価格形成要因の変動状況を検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小千谷駅西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小千谷市新潟県小千谷市東栄１丁目乙７７４番３
標準地の範囲
東	130 m
西	70 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16.5 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	小千谷駅近くの既成住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　小千谷駅近くの既存の住宅地域である。小千谷市は駅に近い川東地区から高速道路のＩＣがある川西地区に中心が移っていることから需要は弱い。小千谷市の中でも地価水準はやや大きく下落していくものと予測する。 (2)熟成度の高い既成住宅地域だが、一次取得者層の選好性に劣ることもあり供給に対し外部からの転入需要が少ない。地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万8,270 円 1平米 2万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万8,270 円 1平米 2万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2022年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2019年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小千谷市の人口減少率、高齢化率は県平均を上回っている。川西地区の地価水準は比較的緩やかな下落傾向であるが、川東地区は下落傾向が大きい。 (2)小千谷市の人口は減少傾向、高齢化率は県平均よりやや高い。対前年同期比で土地取引件数は増加、新設住宅着工戸数はほぼ横ばい。
地域要因
(1)小千谷市の駅周辺は住商ともに衰退傾向が強く、町の中心が高速道路のＩＣがある川西地区に移ってきていることから、地価の下落傾向が顕著である。 (2)東小千谷地区の既成住宅地域では外部からの転入需要が少なく、供給過剰感が継続。地価の下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	小千谷市
地域	新潟県小千谷市東栄１丁目乙７７４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,486 円／平米 6万4,421 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,057 円／平米 6万3,002 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,286 円／平米 8万6,902 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調４５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	小千谷市
地域	新潟県小千谷市東栄１丁目乙７７４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,342 円／平米 4万7,415 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,356 円／平米 8万521 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,677 円／平米 8万8,194 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	小千谷市
地域	新潟県小千谷市東栄１丁目乙７７４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,798 円／平米 5万5,534 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,979 円／平米 8万5,887 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,536 円／平米 8万7,728 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調５６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	小千谷市
地域	新潟県小千谷市東栄１丁目乙７７４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,851 円／平米 9万5,381 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,307 円／平米 8万359 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,281 円／平米 9万191 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調５６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	小千谷市
地域	新潟県小千谷市東栄１丁目乙７７４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,863 円／平米 4万9,137 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,619 円／平米 7万8,084 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,508 円／平米 8万7,635 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情