路線価 (2023) 新潟県小千谷市城内4-2028-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 小千谷市新潟県小千谷市城内４丁目２０２８番４
価格時点	2023 年
駅名	小千谷駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,379 円／坪 1平米 3万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は小千谷市の内、信濃川左岸の西小千谷地区を中心とした住宅地域である。商業集積地や公共施設及び高速道路のＩＣに近く、利便性も高いため地価水準は他地域に比べ緩やかな下落傾向が続いている。需要の中心は市内及び周辺市町村の居住者及び市内通勤者等の一次取得者層である。新築の戸建住宅はあまり見られないが、土地は総額８００万円～１１００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は信濃川左岸の西小千谷地区を中心とした標準的な住宅地域。需要の中心は小千谷市内の居住者及び通勤者の一次取得者層である。商業集積地や公共施設に近いこともあり利便性は高い。市内では安定した需要が見込めていたが建築費等の上昇もあり総額を重視する市場では需要に影響を及ぼしつつある。土地は総額７００～１０００万円、新築建売物件は総額２７００万円程度が取引の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺には小規模アパート等が一部見られるが、豪雪地帯であり落雪スペース等を広くする必要があり、収益価格は低位に求められたものと思料する。よって、本件にては市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準的な住宅地域であり、需要者の取引指標として居住性・快適性を重視して価格が形成されている。比準価格は価格牽連性の強い複数の事例より求めたもので実証的である。収益価格は低位に求められている。遊休土地利用が多く収益性と地価形成の相関関係が希薄なためと考えられ、収益価格の信頼性は相対的に低い。以上、比準価格を重視し、収益価格を参考にして、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小千谷駅西方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	87.1 坪 (288 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い利便性のよい住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小千谷市新潟県小千谷市城内４丁目２０２８番４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	17 m
面積	280 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	高速道路のＩＣに近く、周辺に利便施設の多い住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　区画整然とした住宅地域で、小千谷市では比較的優れた住環境を維持している。市内全体の地価は引き続き下落傾向にあるが、当該地域についてはそれよりも緩やかな下落傾向が続くと予測する。 (2)利便性の良い住宅地域であるが、建築費等の上昇から総額を重視する不動産市場ではやや弱含みに推移。地価は下落傾向が続くとの予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小千谷市の人口減少率、高齢化率は県平均を上回っている。川西地区の地価水準は比較的緩やかな下落傾向であるが、川東地区は下落傾向が大きい。 (2)小千谷市の人口は減少傾向、高齢化率は県平均よりやや高い。対前年同期比で土地取引件数は増加、新設住宅着工戸数はほぼ横ばい。
地域要因
(1)小千谷市の中心は、駅のある川東地区から高速道路のＩＣがある川西地区に移ってきているので、価格の下落は比較的緩やかに推移している。 (2)利便性の良い住宅地域で安定した需要が見込める。建築費等の上昇から総額を重視する市場では土地需要が弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公４５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	小千谷市
地域	新潟県小千谷市城内４丁目２０２８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,733 円／平米 11万8,133 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,268 円／平米 11万6,596 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,988 円／平米 11万8,976 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公４５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	小千谷市
地域	新潟県小千谷市城内４丁目２０２８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,698 円／平米 13万1,242 円／坪
推定価格 平米 坪	4万442 円／平米 13万3,701 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,834 円／平米 11万5,161 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	小千谷市
地域	新潟県小千谷市城内４丁目２０２８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万432 円／平米 10万608 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,813 円／平米 11万1,786 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,503 円／平米 11万4,067 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公５６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	小千谷市
地域	新潟県小千谷市城内４丁目２０２８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,022 円／平米 11万2,477 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,509 円／平米 11万4,087 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,667 円／平米 11万1,303 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調５６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	小千谷市
地域	新潟県小千谷市城内４丁目２０２８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,834 円／平米 8万5,407 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,965 円／平米 10万8,982 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,672 円／平米 11万1,320 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情