路線価 (2023) 新潟県小千谷市本町1-365-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 小千谷市新潟県小千谷市本町１丁目３６５番９
価格時点	2023 年
駅名	小千谷駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (317 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,158 円 1平米 4万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (317 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,819 円／坪 1平米 4万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は小千谷市内の既存の普通商業地域である。主たる需要者は市内外の法人または個人事業者が中心である。当該地域に存する商業地域はバイパス周辺の郊外型店舗等の進出により顧客の流動性が目立ち、全体的に繁華性が大幅に低下している。また、地域経済の低迷に伴い既存の商業地の不動産需要は弱く、取引が少ないことから需要の中心的価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は中心部の既成商業地域、住商混在地域及び幹線道路沿線の路線商業地域。需要者は地元企業、個人事業者、幹線道路沿いには県内外の企業も見られる。中心部の既成商業地域では顧客の流出が続き空洞化が進展。商業機能性が低下している。また病院跡地で進められている複合施設開業まで時間を要し、暫くは衰退傾向が続くと思われる。早期資産処分の取引、底地の併合等の個別の事情を有する取引が多く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自己所有建物が多い既成商業地域であり、賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、実際に市場において発生した取引価格を基に求めた客観的かつ実証的な価格であり、信頼性が高い。よって、本件にては市場の需給動向を反映している比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は隣接する既成商業地域の事例を重視等して求めている。需要の減退が著しい中心商業地域の不動産市場の実態を反映したものであり、実証的である。自社店舗、事務所が多く、商業機能性の低下もあり貸店舗等の需要は弱く、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用しない。以上より、比準価格を重視し、前年時以降の価格形成要因の変動状況を検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小千谷駅西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	95.9 坪 (317 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小の専門店が集まる中心商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小千谷市新潟県小千谷市本町１丁目３６５番９
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	40 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	繁華性が低下した既存商店街
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　高速道路のＩＣやバイパス周辺に大型店舗が集積しているため、顧客の流出が続き、古くからの商店街である当該地域の空洞化が進行している。中心となる施設もないため、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)複合施設は令和６年開業予定で暫く時間を要する。中心部の既成商業地域の需要は弱く地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万2,158 円 1平米 4万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万2,819 円 1平米 4万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2022年	1坪 14万7,117円 1平米 4万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万2,819円 1平米 4万3,200円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 14万7,117円 1平米 4万4,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小千谷市の人口減少率、高齢化率は県平均を上回っている。川西地区の地価水準は比較的緩やかな下落傾向であるが、川東地区は下落傾向が大きい。 (2)市の人口は減少傾向、高齢化率は県平均よりやや高い。対前年同期比で土地取引件数は増加、新設住宅着工戸数はほぼ横ばい。景況感はやや改善。
地域要因
(1)既存の商業地域は衰退傾向が強く、商業地の中心が高速道路のＩＣ近くのバイパス周辺に移ってきており、商業施設も郊外型店舗中心となりつつある。 (2)郊外の大型商業施設に顧客の流出が続いている。店舗の閉鎖、繁華性の低下が目立ち地価は依然として下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公４５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	小千谷市
地域	新潟県小千谷市本町１丁目３６５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,890 円／平米 10万8,734 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,983 円／平米 14万2,102 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,199 円／平米 14万2,816 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	16 m
側道方位2	西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	小千谷市
地域	新潟県小千谷市本町１丁目３６５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,172 円／平米 6万9,995 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,921 円／平米 13万8,591 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,921 円／平米 13万8,591 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	小千谷市
地域	新潟県小千谷市本町１丁目３６５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,209 円／平米 7万117 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,576 円／平米 13万7,450 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,576 円／平米 13万7,450 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	小千谷市
地域	新潟県小千谷市本町１丁目３６５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,838 円／平米 11万8,480 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,596 円／平米 13万7,516 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,213 円／平米 14万9,474 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,200 円／平米 14万9,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情