路線価 (2023) 新潟県加茂市栄町4037-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 加茂市新潟県加茂市栄町４０３７番２７
価格時点	2023 年
駅名	加茂駅 から 1100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	682万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,800 円 1平米 3万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	682万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,800 円／坪 1平米 3万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 区画整然とした街路条件及び環境条件などに恵まれた一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域であり、比較的人気の高い地域である。しかし、一昨年よりの新型コロナの影響は沈静化しつつあり下落幅は横ばいないし縮小傾向が予測される。土地の価格帯は５００万～７００万円程度である。 (2) 同一需給圏は加茂市及びその周辺の住宅地域。需要者は市内在住の住宅の一次取得者が中心であるが、周辺町村からの転入もみられる。標準地付近は周辺国道沿い商業地に近い、西加茂地区内の住環境及び利便性を兼ね備えた住宅地域である。そのため市内及び周辺町村からの住宅目的の新規転入需要が集中し、分譲地等の供給も限定的であるため、地価変動は横這いに転じている。土地は６００～９００万円、新築の戸建物件は２５００万円程度が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の１試算価格が求められた。比準価格は実際の取引事例より適正に補修正を行い、さらにその適否にも再吟味を行った結果得られたものであり、実証的で説得性のある価格である。収益価格は画地条件等から経済合理的な賃貸経営が困難なため、試算しない。よって、比準価格に基づき鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は画地規模がやや小さいため、駐車場や雪処理のスペース等を備えた経済合理性に見合う賃貸住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。また本質的にも自用による居住の快適性を重視した戸建住宅が中心の住宅地域であることから、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	加茂駅西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	65 坪 (215 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画の整った住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	加茂市新潟県加茂市栄町４０３７番２７
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	22 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	区画整然とした一般住宅の多い住宅地域
街路	基準方位北、７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外に形成された区画整然とした住宅地域であり、街路条件及び環境条件的などは良好である。しかし、一昨年よりの新型コロナの影響は沈静化しつつあり、下落幅は横ばいないし縮小傾向が予測される。 (2)住環境及び利便性の良好な住宅地域であり、地域性は当面不変と予測する。圏内は人口減が進行しているが、利便性に優る西加茂地区が居住地として選好される傾向が強いため、今後の地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,800 円 1平米 3万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,800 円 1平米 3万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済の停滞、人口減少などが続いているが、一昨年よりの新型コロナの影響は沈静化しつつあり、下落幅は横ばいないし縮小傾向にある。 (2)人口減少傾向にあるが、景況感は改善し、利便性の良い地域の居住需要は回復傾向。建築費高騰により特に利便性が劣る地域は需要減の影響が大きい。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はない。比較的良好な住宅地域であるが、宅地需要は若干減退傾向にある。 (2)周辺に大型店舗が多く利便性の良い住宅地域であり、開発地とともに西加茂地区に対する居住需要の受け皿となっており、地価は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	加茂市
地域	新潟県加茂市栄町４０３７番２７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,809 円／平米 12万4,997 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,355 円／平米 12万190 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,503 円／平米 10万4,149 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	加茂市
地域	新潟県加茂市栄町４０３７番２７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,128 円／平米 7万6,461 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,899 円／平米 7万5,704 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,071 円／平米 10万2,721 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	加茂市
地域	新潟県加茂市栄町４０３７番２７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,884 円／平米 8万8,879 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,319 円／平米 8万7,011 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,147 円／平米 10万2,972 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調３１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	加茂市
地域	新潟県加茂市栄町４０３７番２７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,361 円／平米 6万4,007 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,872 円／平米 8万8,839 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,466 円／平米 10万4,027 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情